Περιβαλλοντικό ισοδύναμο: Η συνέχεια της σύγκρουσης Δήμων και κατασκευαστών μετά τον ΝΟΚ
Πέντε δήμοι - μεταξύ των οποίων ο Δήμος Αλίμου και Βάρης, Βούλας, Βουλιαγμένης, οι οποίοι πρωτοστάτησαν στη μάχη κατά του ΝΟΚ - προσφεύγουν στο ΣτΕ κατά του Προεδρικού Διατάγματος για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο: Τι λένε στο NouPou εκπρόσωποι της κατασκευαστικής αγοράς αλλά και της Τοπικής Αυτοδιοίκησης
Η προ μερικών ημερών προσφυγή πέντε μεγάλων δήμων της Αττικής στο Συμβούλιο της Επικρατείας ανοίγει ένα νέο κεφάλαιο στη σύγκρουση που εξελίσσεται εδώ και μήνες ανάμεσα στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, την κυβέρνηση και την αγορά ακινήτων. Αφορμή αυτή τη φορά αποτέλεσε το Προεδρικό Διάταγμα 94/2025, με το οποίο επιχειρείται να εφαρμοστεί το λεγόμενο «Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων», σε εκτέλεση των διατάξεων του ν. 5197/2025. Στην ουσία, πρόκειται για έναν μηχανισμό που φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως «βαλβίδα αποσυμπίεσης» μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις της Δικαιοσύνης για τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ, αλλά ήδη προκαλεί σφοδρές αντιδράσεις.
Οι δήμοι Αλίμου, Αμαρουσίου, Κηφισιάς, Φιλοθέης-Ψυχικού και Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης κατέθεσαν τη Δευτέρα 19 Ιανουαρίου 2026 κοινή προσφυγή, ζητώντας την ακύρωση του Προεδρικού Διατάγματος και των συναφών κανονιστικών πράξεων. Στο επίκεντρο της νομικής τους επιχειρηματολογίας βρίσκεται η άποψη ότι το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο» δεν αποτελεί εργαλείο περιβαλλοντικής προστασίας, αλλά έναν έμμεσο μηχανισμό νομιμοποίησης πολεοδομικών επιβαρύνσεων που έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικές.
Τι είναι το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο»
Όπως εξηγεί ο Δημήτρης Αγγελόπουλος, επικεφαλής της κατασκευαστικής εταιρείας Αγγελόπουλος-Σαραντής, το περιβαλλοντικό ισοδύναμο εισήχθη ως έννοια με στόχο να αντισταθμίζει περιβαλλοντικές ή πολεοδομικές επιβαρύνσεις που προκαλούνται από οικοδομικές παρεμβάσεις. Επί της ουσίας, όταν μια κατασκευή αποκτά πρόσθετα τετραγωνικά ή ευνοϊκότερους όρους δόμησης -μέσω ειδικών διατάξεων, όπως το άρθρο 10 του ΝΟΚ-, ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής καλείται να καταβάλει ένα χρηματικό ποσό. Το ποσό αυτό προβλέπεται ότι θα κατευθύνεται σε δράσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης, όπως χώροι πρασίνου, υποδομές ή παρεμβάσεις βιωσιμότητας.
«Στην ουσία οι δήμοι δεν έχουν κανένα λόγο να προσβάλλουν το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, δεδομένου ότι κατά τον σχεδιασμό του ειδικού πολεοδομικού σχεδίου των πόλεων κυρίαρχο ρόλο έχουν οι ίδιοι οι δήμοι, διαμορφώνοντας ουσιαστικά όλους τους όρους και τις παραμέτρους που αφορούν στη δόμηση και τις χρήσεις γης στην εκάστοτε περιοχή», επισημαίνει ο κύριος Αγγελόπουλος.
Σημειώνεται ότι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο είναι ένα εργαλείο «αντιστάθμισης». Στην πράξη, όμως, οι δήμοι υποστηρίζουν ότι μετατρέπει την προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος σε αντικείμενο οικονομικής συναλλαγής. Όπως σημειώνουν στην προσφυγή τους, η περιβαλλοντική ζημία δεν αποκαθίσταται με ένα γενικό και αόριστο χρηματικό ισοδύναμο, ιδίως όταν αυτό δεν συνδέεται άμεσα με τον τόπο και τη συγκεκριμένη βλάβη που έχει προκληθεί.
Η συνέχεια της σύγκρουσης για τον ΝΟΚ και οι θέσεις της Αυτοδιοίκησης
Σύμφωνα με την ανακοίνωση του Δήμου Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, η προσφυγή δεν αφορά μόνο συγκεκριμένες οικοδομικές άδειες, αλλά τον ίδιο τον θεσμικό ρόλο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Οι δήμοι κάνουν λόγο για ευθεία παράκαμψη των ακυρωτικών αποφάσεων της Δικαιοσύνης και για απόπειρα «διάσωσης» οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν βάσει κινήτρων τα οποία κρίθηκαν αντισυνταγματικά.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στο άρθρο 24 του Συντάγματος και στη νομολογία του ΣτΕ, σύμφωνα με την οποία η προστασία του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος αποτελεί ζήτημα δημοσίου συμφέροντος και όχι ιδιωτικής οικονομικής διαπραγμάτευσης. Με αυτή τη λογική, οι δήμοι θεωρούν ότι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο υποβαθμίζει την πλήρη δικαστική προστασία των πολιτών και εισάγει όρους «δόμησης δύο ταχυτήτων».
Η προσφυγή έρχεται ως συνέχεια της περσινής απόφασης του ΣτΕ, με την οποία ακυρώθηκαν τα πολεοδομικά «μπόνους» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Εκείνη η απόφαση είχε προκαλέσει ισχυρούς κραδασμούς στην αγορά ακινήτων, μειώνοντας αιφνιδιαστικά τα εκμεταλλεύσιμα τετραγωνικά σε πολλά οικόπεδα και ανατρέποντας επιχειρηματικά σχέδια.
Για τους δήμους, το περιβαλλοντικό ισοδύναμο συνιστά μια έμμεση προσπάθεια ανατροπής αυτής της δικαστικής κρίσης. Για την κυβέρνηση και μέρος της αγοράς, αντίθετα, αποτελεί έναν αναγκαίο συμβιβασμό, ώστε να μην τιμωρηθούν επενδύσεις που κινήθηκαν «καλόπιστα» σε ένα ρευστό κανονιστικό περιβάλλον.
Ο δήμαρχος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, ήταν ιδιαίτερα αιχμηρός στις επίσημες δηλώσεις του στο NouPou. Μίλησε για «πράξη ευθύνης και ιερού χρέους» απέναντι στις πόλεις και στις επόμενες γενιές, υπογραμμίζοντας ότι η προστασία της φυσιογνωμίας των πόλεων δεν μπορεί να υποκαθίσταται από «δήθεν περιβαλλοντικά ισοδύναμα». Σε πιο ανεπίσημες τοποθετήσεις του, προειδοποίησε για τον κίνδυνο να ανοίξει ο δρόμος ώστε κάθε είδους επιβάρυνση -ακόμη και ασύμβατες χρήσεις γης- να «εξαγοράζεται» με ένα χρηματικό αντάλλαγμα.
«Τέτοιες κινήσεις εντείνουν την ανασφάλεια για επενδύσεις στα ακίνητα» λένε οι κατασκευαστές
Από την άλλη πλευρά, εκπρόσωποι της κατασκευαστικής αγοράς εμφανίζονται σαφώς πιο επιφυλακτικοί απέναντι στην προσφυγή. Ο πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Ακινήτων, Δημήτρης Καψιμάλης, εκτιμά ότι τέτοιες κινήσεις εντείνουν την ανασφάλεια στις επενδύσεις και ενισχύουν περαιτέρω ένα ήδη εχθρικό περιβάλλον στον τομέα των κατασκευών. Όπως σημειώνει, μετά την ακύρωση των μπόνους του ΝΟΚ, οι τιμές οικοπέδων και νεόδμητων κατοικιών έχουν εκτοξευθεί, καθώς τα αρχικά σχεδιασμένα τετραγωνικά δόμησης περιορίστηκαν δραστικά.
Παρόμοια είναι και η ανάγνωση από στελέχη μεγάλων κατασκευαστικών εταιρειών, που βλέπουν το περιβαλλοντικό ισοδύναμο ως έναν μηχανισμό «τακτοποίησης» εκκρεμοτήτων για έργα που είχαν ήδη δρομολογηθεί, συχνά πριν από τις κρίσιμες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Εν κατακλείδι, στο επίκεντρο της αντιπαράθεσης βρίσκεται ένα θεμελιώδες ερώτημα: Το κατά πόσο μπορεί η περιβαλλοντική και πολεοδομική προστασία να έχει οικονομικό αντάλλαγμα, ερώτημα που θέτουν επί της ουσίας οι πέντε δήμοι που προσφεύγουν στο Συμβούλιο της Επικρατείας για το θέμα του περιβαλλοντικού ισοδύναμου. Για την κυβέρνηση και μέρος της αγοράς, το περιβαλλοντικό ισοδύναμο αποτελεί ένα ρεαλιστικό εργαλείο διαχείρισης μιας δύσκολης μετάβασης στην επόμενη μέρα των αποφάσεων του ΣτΕ που έκριναν αντισυνταγματικά τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ.