Πλειστηριασμοί, funds και κόκκινα δάνεια: Πώς αλλάζουν χέρια τα ακίνητα πριν βγουν στο «σφυρί»
Στα Νότια Προάστια καταγράφεται ο μεγαλύτερος όγκος και η υψηλότερη αξία πλειστηριαζόμενων κατοικιών. Όμως πολλά ακίνητα αλλάζουν χέρια πριν καν φτάσουν σε πλειστηριασμό, μέσω μιας «σιωπηλής» διαδικασίας μεταβίβασης που τελικά ευνοεί τα funds.
- 17/11/2025, 12:07
Τα Νότια Προάστια της Αθήνας βρίσκονται ξανά στο επίκεντρο των πλειστηριασμών, καθώς καταγράφουν τόσο τον μεγαλύτερο αριθμό κατοικιών που οδηγούνται στο σφυρί όσο και την υψηλότερη μέση αξία ανά ακίνητο. Τον Σεπτέμβριο του 2025, η μέση τιμή κατοικίας που βγήκε σε πλειστηριασμό στην ευρύτερη περιοχή διαμορφώθηκε στις 186.000 ευρώ, την υψηλότερη πανελλαδικά, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ReDataset από την πλατφόρμα e-auction και το Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων.
Την ίδια στιγμή, ένα μεγάλο μέρος των ακινήτων που δεσμεύονται λόγω ανεξόφλητων δανείων αλλάζει χέρια χωρίς ποτέ να φτάσει στο στάδιο των πλειστηριασμών. Η τάση αυτή, που καταγράφεται σύμφωνα με υψηλόβαθμα στελέχη της κτηματομεσιτικής αγοράς, διαμορφώνει ένα παράλληλο «κανάλι» μεταβίβασης περιουσιών, πέραν της επίσημης διαδικασίας εκτέλεσης. Πρόκειται για ένα φαινόμενο που ενισχύεται όσο αυξάνονται οι πιέσεις στα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις με ληξιπρόθεσμες οφειλές, αλλά και όσο τα funds και οι εταιρείες διαχείρισης δανείων εντείνουν τη δραστηριότητά τους στην ελληνική αγορά ακινήτων. Υπολογίζεται ότι αυτή τη στιγμή για το 40% των ακινήτων που πωλούνται αυτή τη στιγμή στη χώρα μας, ακολουθείται η συγκεκριμένη μέθοδος.
Στελέχη του χώρου επισημαίνουν ότι «από τη στιγμή που ένα ακίνητο προγραμματίζεται να βγει στο σφυρί, συχνά ενεργοποιούνται συμφωνίες στο παρασκήνιο, προκειμένου να καταλήξει σε νέο ιδιοκτήτη πριν την ημέρα του πλειστηριασμού». Η διαδικασία αυτή έχει διττό αποτέλεσμα: από τη μία, οι δανειολήπτες χάνουν το σπίτι τους σε τιμή χαμηλότερη της αξίας του, αποπληρώνοντας το δάνειο, ενώ από την άλλη, οι επενδυτικοί φορείς αποκτούν ακίνητα έχοντας αγοράσει το δάνειο σε χαμηλότερη τιμή από το ποσό που οφείλει ο δανειολήπτης.
Αγοράζουν δάνεια από τις τράπεζες σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες από το ποσό της οφειλής
Το «κλειδί» σε αυτή τη διαδικασία βρίσκεται στα funds που αγοράζουν μαζικά πακέτα «κόκκινων» δανείων από τις τράπεζες. Οι αγορές αυτές πραγματοποιούνται σε τιμές που υπολείπονται σημαντικά του υπολοίπου κάθε δανείου. Έτσι, εάν για παράδειγμα μια οφειλή ανέρχεται σε 250.000 ευρώ, το fund μπορεί να την αποκτήσει με τίμημα ακόμη και κάτω από 125.000 ευρώ και να αγοράσει το ακίνητο σε τιμή πολύ χαμηλότερη της αξίας του, δεσμευόμενο για τη διαγραφή της οφειλής. Στη συνέχεια, μέσω εταιρειών διαχείρισης οφειλών, εκπονείται ο τεχνικός και νομικός έλεγχος των ακινήτων που βρίσκονται πίσω από τα δάνεια (διαδικασία ωρίμανσης), προκειμένου να αποτιναχθούν πιθανά βάρη, πολεοδομικές εκκρεμότητες ή άλλες νομικές εμπλοκές.
Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, «αφού τα ακίνητα “καθαρίσουν” από κάθε νομικό εμπόδιο, οι διαχειριστές προσεγγίζουν τους δανειολήπτες, προτείνοντάς τους μία συμφωνία που παρουσιάζεται ως έσχατη λύση καθώς προτιμούν να διαγραφεί η οφειλή τους πριν το σπίτι τους οδηγηθεί σε πλειστηριασμό». Το fund προσφέρεται να εξοφλήσει το δάνειο για λογαριασμό του οφειλέτη ώστε το ακίνητο να μην εκπλειστηριαστεί, χωρίς ο οφειλέτης να γνωρίζει ότι έχει αγοραστεί το δάνειο από τις τράπεζες σε πολύ χαμηλότερη τιμή, ενώ παράλληλα το fund καταβάλλει ένα επιπλέον ποσό στον ιδιοκτήτη, πέραν της οφειλής, ως κίνητρο για τη μεταβίβαση. Σε αντάλλαγμα, αποκτά πλήρη κυριότητα του ακινήτου σε τιμή που εξακολουθεί να βρίσκεται κάτω από τις τρέχουσες εμπορικές αξίες.
Το «δίλημμα» που ευνοεί τα funds
Όπως σημειώνουν οι ίδιες πηγές στο NouPou, στις περισσότερες περιπτώσεις, ακόμη κι αν το ακίνητο προχωρήσει σε πλειστηριασμό, η τιμή εκκίνησης είναι χαμηλότερη από την πραγματική αξία του, και το ποσό που προκύπτει από την εκποίηση συχνά δεν επαρκεί για την πλήρη εξόφληση του δανείου. Το αποτέλεσμα είναι ο δανειολήπτης να χάνει το ακίνητο, και συχνά να εξακολουθεί να οφείλει ένα μέρος του δανείου. Με τη λύση της προσυμφωνημένης μεταβίβασης, αποφεύγει το δυσμενές αυτό σενάριο και διασφαλίζει ότι το χρέος του θα διαγραφεί ολοκληρωτικά, ευρισκόμενος επί της ουσίας μπροστά σε ένα προσχηματικό δίλημμα. Ή δίνει το σπίτι του ή αυτό εκτίθεται σε πλειστηριασμό χωρίς σίγουρο αποτέλεσμα.
Από την άλλη πλευρά, τα funds βγαίνουν διπλά κερδισμένα. Εκτός από το γεγονός ότι αγοράζουν τα δάνεια σε σημαντικά μειωμένες τιμές, αποκτούν ακίνητα με υψηλότερη αξία από το συνολικό τίμημα που καταβάλλουν, τα οποία μπορούν στη συνέχεια να εκμεταλλευτούν ή να μεταπωλήσουν σε καλύτερες συνθήκες αγοράς. Με δεδομένο ότι οι αξίες των ακινήτων έχουν αυξηθεί σε αρκετές περιοχές της χώρας τα τελευταία χρόνια, η απόδοση αυτών των επενδύσεων καθίσταται εν τέλει ιδιαίτερα επωφελής για τα funds.
Παράδειγμα κατοικίας 150 τετραγωνικών στη Νέα Σμύρνη
Ένα ακόμα πρόσφατο παράδειγμα στα νότια προάστια αποτελεί η περίπτωση κατοικίας στη Νέα Σμύρνη, 150 τετραγωνικών μέτρων, όπου ενδιαφερόμενος αγοραστής ειδοποιήθηκε από fund ότι υφίσταται διαμέρισμα με ανεξόφλητο δάνειο ύψους 250.000 ευρώ. Ο αγοραστής προχώρησε στην εξόφληση του ποσού, το οποίο μοιράστηκε ανάμεσα στο fund και την οφειλέτρια, με το συνολικό τίμημα να φτάνει τις 400.000 ευρώ. Το fund είχε προηγουμένως αγοράσει το δάνειο έναντι περίπου 60.000 ευρώ. Έτσι, ο αγοραστής απέκτησε το ακίνητο με κόστος 2.666 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σε μια περιοχή όπου ένα αντίστοιχο διαμέρισμα με θέση στάθμευσης κοστίζει τουλάχιστον 4.000 ευρώ το τετραγωνικό. Η συγκεκριμένη συναλλαγή, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, είναι χαρακτηριστική του τρόπου με τον οποίο διαμορφώνεται πλέον η «παράλληλη αγορά» ακινήτων εκτός πλειστηριασμών.
Μεταβιβάσεις ακόμα και «πακέτων» ακινήτων
Παράλληλα, πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι οι συμφωνίες αυτές δεν περιορίζονται σε μεμονωμένα ακίνητα, αλλά σε πολλές περιπτώσεις επεκτείνονται σε χαρτοφυλάκια ακινήτων. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο δανειολήπτης διαθέτει περισσότερα του ενός ακίνητα, οπότε το fund προτείνει να κρατήσει ο οφειλέτης ένα από αυτά, προκειμένου να εξοφληθούν τα υπόλοιπα δάνεια.
Οι συμφωνίες αυτές, παρότι κινούνται στα όρια της νομιμότητας, έχουν καταστεί πλέον κοινή πρακτική, καθώς επιτρέπουν την ταχύτερη ανακύκλωση ακινήτων που διαφορετικά θα παρέμεναν «παγωμένα» στις τράπεζες ή στα χαρτοφυλάκια των εταιρειών διαχείρισης. «Πρόκειται για έναν εναλλακτικό μηχανισμό ρύθμισης του προβλήματος των κόκκινων δανείων», αναφέρει χαρακτηριστικά στέλεχος του κλάδου, «ο οποίος απαλλάσσει το τραπεζικό σύστημα από ανεξόφλητα δάνεια, αλλά παράλληλα δημιουργεί νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων».
Η τάση αυτή έχει ενταθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς όλο και περισσότερα χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων αλλάζουν χέρια, περνώντας από τις τράπεζες στα funds. Ταυτόχρονα, η αυξανόμενη ζήτηση για κατοικίες και επαγγελματικά ακίνητα ενισχύει το ενδιαφέρον των επενδυτικών σχημάτων να αποκτήσουν ακίνητα «καθαρά» από νομικά βάρη, προτού φτάσουν στο στάδιο του πλειστηριασμού, όπου η διαδικασία είναι πιο σύνθετη και ιδιαίτερα ψυχοφθόρα.
Συνολικά, η εικόνα που διαμορφώνεται δείχνει ότι ένα μεγάλο τμήμα της ελληνικής ακίνητης περιουσίας μεταφέρεται σιωπηλά σε νέα χέρια, εκτός της παραδοσιακής οδού των πλειστηριασμών. Για τους μεν οφειλέτες, αποτελεί μια απώλεια υπό όρους. Για τους δε επενδυτές, μια ευκαιρία να αποκτήσουν ακίνητα σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες από την αξία τους. Σε κάθε περίπτωση, η πρακτική αυτή συνιστά πλέον βασικό χαρακτηριστικό της νέας εποχής που διαμορφώνεται στην ελληνική αγορά ακινήτων.