Αθηναϊκή Ριβιέρα: Ο χάρτης των ακριβών κατοικιών – Πού οι τιμές αγγίζουν τις 29.000 ευρώ/τ.μ.
Τιμές που αγγίζουν ακόμη και τις 29.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο καταγράφονται στην αγορά πολυτελών κατοικιών της Αθηναϊκής Ριβιέρας - Δείτε πώς διαμορφώνεται ο νέος χάρτης των ακινήτων στα νότια προάστια, από το Παλαιό Φάληρο έως τη μεγάλη ανάπλαση του Ελληνικού
Σε μια αγορά πολλών ταχυτήτων εξελίσσεται η Αθηναϊκή Ριβιέρα, με τις τιμές των πολυτελών κατοικιών να παρουσιάζουν μεγάλες αποκλίσεις από περιοχή σε περιοχή και να φτάνουν, στις πιο περιζήτητες τοποθεσίες, ακόμη και τις 29.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σύμφωνα με τη νέα έρευνα της Savills Greece, η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη εξακολουθούν να συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον αγοραστών υψηλών εισοδημάτων, Ελλήνων του εξωτερικού και διεθνών επενδυτών, την ώρα που το Παλαιό Φάληρο και ο Άλιμος ενισχύουν τη θέση τους στον χάρτη των ποιοτικών κατοικιών. Παράλληλα, το Ελληνικό διαμορφώνει σταδιακά μια νέα αγορά, στην οποία οι προσδοκίες για μελλοντικές υπεραξίες συνδέονται άμεσα με την πρόοδο της μεγάλης αστικής ανάπλασης.
Παρά τη διεθνή προβολή της Αθηναϊκής Ριβιέρας ως ενιαίου προορισμού πολυτελούς κατοικίας, η πραγματικότητα είναι αρκετά πιο σύνθετη. Οι διαφορές δεν περιορίζονται στο ύψος των τιμών, αλλά επεκτείνονται στο μέγεθος των ακινήτων, στη διαθεσιμότητα νέων κατασκευών, στα χαρακτηριστικά των αγοραστών και στον τρόπο ζωής που προσφέρει κάθε περιοχή. Άλλοι αναζητούν μια κατοικία κοντά στην εμπορική και κοινωνική ζωή των νοτίων προαστίων, άλλοι δίνουν προτεραιότητα στην ιδιωτικότητα και στην εγγύτητα στη θάλασσα, ενώ μια τρίτη κατηγορία αντιμετωπίζει την αγορά ακινήτου κυρίως ως επενδυτική τοποθέτηση με μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Αυτός ο διαχωρισμός αποτυπώνεται και στις τιμές της ανώτερης κατηγορίας κατοικιών, οι οποίες, σύμφωνα με τα ενδεικτικά στοιχεία της αγοράς, ξεκινούν από περίπου 6.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σε περιοχές όπως το Παλαιό Φάληρο και ο Άλιμος και φτάνουν έως τα 29.000 ευρώ στη Βουλιαγμένη.
Πρόκειται για επίπεδα τιμών που αφορούν κυρίως ποιοτικά νεόδμητα και πολυτελή ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες και όχι το σύνολο του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος. Μάλιστα, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όπως κατοικίες με ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα, ιδιαίτερα υψηλές προδιαγραφές ή μοναδική θέση, τα ζητούμενα ποσά μπορούν να υπερβούν ακόμη και αυτά τα όρια.
Γλυφάδα: Η κοσμοπολίτικη αγορά των 10.000 έως 16.000 ευρώ/τ.μ.
Η Γλυφάδα εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις πιο ώριμες και αναγνωρίσιμες αγορές πολυτελούς κατοικίας στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Το βασικό χαρακτηριστικό της είναι ότι συνδυάζει την οικιστική χρήση με μια ιδιαίτερα ανεπτυγμένη εμπορική και ψυχαγωγική δραστηριότητα. Η συγκέντρωση καταστημάτων, εστιατορίων, χώρων εστίασης και ξενοδοχειακών υποδομών δημιουργεί ένα περιβάλλον που προσελκύει όσους επιθυμούν να κατοικούν σε μια περιοχή με έντονη καθημερινή ζωή, χωρίς να απομακρύνονται από το παραλιακό μέτωπο.
Η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε μεγάλες κατοικίες, επιφάνειας από 120 έως 300 τετραγωνικά μέτρα, με σημαντική παρουσία Ελλήνων αγοραστών αλλά και ομογενών που επιθυμούν να αποκτήσουν μόνιμη ή δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα. Το ενδιαφέρον στρέφεται ιδιαίτερα σε σύγχρονα διαμερίσματα, μεζονέτες και κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, που συνδυάζουν μεγάλους εσωτερικούς χώρους με ιδιωτικές παροχές και ενεργειακά αναβαθμισμένα χαρακτηριστικά.
Στο ανώτερο τμήμα της αγοράς, οι τιμές κινούνται ενδεικτικά μεταξύ 10.000 και 16.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό σημαίνει ότι μια πολυτελής κατοικία 150 τ.μ. μπορεί να διατίθεται από 1,5 έως 2,4 εκατ. ευρώ, ενώ για ένα ακίνητο 250 τ.μ. το αντίστοιχο εύρος διαμορφώνεται από 2,5 έως 4 εκατ. ευρώ.
Οι τιμές αυτές δεν αποτελούν ανώτατο όριο. Ρετιρέ με μεγάλες βεράντες, κατοικίες σε ιδιαίτερα προνομιακές θέσεις και ακίνητα με ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα μπορούν να διατίθενται σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα. Καθοριστικό ρόλο παίζει και η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών νέων αναπτύξεων, καθώς τα διαθέσιμα οικόπεδα σε ελκυστικές τοποθεσίες είναι πλέον σχετικά λίγα.
Βούλα: Μεγαλύτερες κατοικίες, ιδιωτικότητα και τιμές έως 18.000 ευρώ/τ.μ.
Λίγο νοτιότερα, η Βούλα παρουσιάζει διαφορετικά χαρακτηριστικά, παρότι οι τιμές της ανώτερης κατηγορίας κατοικιών βρίσκονται σε αντίστοιχα ή και υψηλότερα επίπεδα από εκείνα της Γλυφάδας. Εδώ το ενδιαφέρον μετατοπίζεται από την έντονη εμπορική δραστηριότητα προς την ποιότητα της κατοικίας, την ησυχία και την ιδιωτικότητα.
Η περιοχή προσελκύει κυρίως οικογένειες και αγοραστές που αναζητούν μεγαλύτερους χώρους, χαμηλότερη οικιστική πυκνότητα και ένα περισσότερο αμιγώς οικιστικό περιβάλλον. Οι κατοικίες που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον στην πολυτελή αγορά έχουν συνήθως επιφάνεια από 140 έως 300 τ.μ., ενώ ιδιαίτερη αξία αποκτούν τα ακίνητα που συνδυάζουν σύγχρονη αρχιτεκτονική με μεγάλους εξωτερικούς χώρους.
Οι ενδεικτικές τιμές για τις πολυτελείς κατοικίες διαμορφώνονται μεταξύ 10.000 και 18.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, ένα ακίνητο 200 τ.μ. μπορεί να κοστίζει από 2 έως 3,6 εκατ. ευρώ, ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία, την ποιότητα της κατασκευής και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του.
Ωστόσο, η Βούλα δεν αποτελεί μια ομοιογενή αγορά. Η απόσταση από τη θάλασσα, η θέση του ακινήτου μέσα στην περιοχή, το υψόμετρο και κυρίως η θέα μπορούν να μεταβάλουν σημαντικά την αξία μιας κατοικίας. Ακίνητα σε ιδιαίτερα προνομιακά σημεία, με ανεμπόδιστη θέα στον Σαρωνικό, μπορούν να πωλούνται με σημαντικό premium σε σχέση με αντίστοιχες κατοικίες που βρίσκονται σε λιγότερο προνομιακές θέσεις.
Η αυξανόμενη ζήτηση για μεγάλες, σύγχρονες κατοικίες έχει ενισχύσει τη θέση της Βούλας ως εναλλακτικής επιλογής απέναντι στη Γλυφάδα και τη Βουλιαγμένη, ιδιαίτερα για όσους επιθυμούν να συνδυάσουν την πρόσβαση στις υποδομές της Ριβιέρας με ένα πιο ήσυχο περιβάλλον διαβίωσης.
Βουλιαγμένη: Η κορυφή της αγοράς με τιμές έως 29.000 ευρώ/τ.μ.
Στη Βουλιαγμένη καταγράφονται οι υψηλότερες ενδεικτικές τιμές της συγκεκριμένης γεωγραφικής ζώνης, με την περιοχή να έχει αποκτήσει χαρακτηριστικά μιας εξαιρετικά περιορισμένης αγοράς πολυτελών ακινήτων.
Σε αντίθεση με άλλες περιοχές των νοτίων προαστίων, όπου εξακολουθούν να δημιουργούνται νέες οικιστικές αναπτύξεις, στη Βουλιαγμένη οι δυνατότητες προσθήκης νέων κατοικιών είναι σημαντικά πιο περιορισμένες. Η έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων και η σπανιότητα ακινήτων σε εξαιρετικές τοποθεσίες αποτελούν βασικούς παράγοντες διαμόρφωσης των υψηλών αξιών.
Οι αγοραστές που στρέφονται στη συγκεκριμένη αγορά αναζητούν κυρίως αποκλειστικότητα, ιδιωτικότητα και άμεση εγγύτητα στη θάλασσα. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται συχνά σε μεγάλες κατοικίες, επιφάνειας 200 ή 300 τ.μ. και άνω, οι οποίες απευθύνονται σε ένα ιδιαίτερα περιορισμένο κοινό υψηλής οικονομικής επιφάνειας.
Οι ενδεικτικές τιμές στο ανώτερο τμήμα της αγοράς κυμαίνονται από 14.000 έως 29.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Με αυτά τα δεδομένα, μια πολυτελής κατοικία 200 τ.μ. μπορεί να διατίθεται από 2,8 έως 5,8 εκατ. ευρώ, ενώ για μια κατοικία 300 τ.μ. το αντίστοιχο εύρος φτάνει από 4,2 έως 8,7 εκατ. ευρώ.
Ακόμη και αυτά τα επίπεδα, πάντως, δεν αποτυπώνουν πλήρως την κορυφή της αγοράς, καθώς ακίνητα με μοναδικά χαρακτηριστικά μπορούν να ξεπεράσουν τις συνήθεις τιμολογιακές αναφορές.
Εκείνο που διαφοροποιεί τη Βουλιαγμένη είναι ότι η αξία ενός ακινήτου δεν καθορίζεται αποκλειστικά από το μέγεθος, την ποιότητα κατασκευής ή τις παροχές του. Καθοριστική σημασία έχει πλέον η ίδια η σπανιότητα της ευκαιρίας αγοράς. Μια κατοικία σε προνομιακό σημείο, η οποία δύσκολα μπορεί να αντικατασταθεί από νέα ανάπτυξη, αποκτά ιδιαίτερη αξία για αγοραστές που αντιμετωπίζουν το ακίνητο τόσο ως επιλογή διαβίωσης όσο και ως περιουσιακό στοιχείο μακροχρόνιας διακράτησης.
Παλαιό Φάληρο και Άλιμος: Η πιο προσιτή πλευρά της πολυτελούς αγοράς
Διαφορετική εικόνα παρουσιάζουν το Παλαιό Φάληρο και ο Άλιμος, δύο περιοχές που βρίσκονται πιο κοντά στο κέντρο της Αθήνας και διαθέτουν μεγαλύτερη ποικιλία οικιστικών ακινήτων.
Σε αντίθεση με τη Βουλιαγμένη ή τη Βούλα, όπου το ενδιαφέρον για την πολυτελή κατοικία επικεντρώνεται κυρίως σε μεγάλες επιφάνειες, εδώ η αγορά περιλαμβάνει τόσο διαμερίσματα 70 έως 120 τ.μ. όσο και μεγαλύτερες κατοικίες από 120 έως περισσότερα από 200 τ.μ.
Η ζήτηση εξακολουθεί να προέρχεται σε σημαντικό βαθμό από Έλληνες αγοραστές, ωστόσο το επενδυτικό ενδιαφέρον έχει ενισχυθεί, καθώς η αναβάθμιση του παραλιακού μετώπου και οι μεγάλες αναπτύξεις στα νότια προάστια επηρεάζουν σταδιακά την εικόνα ολόκληρης της περιοχής.
Οι ενδεικτικές τιμές για κατοικίες υψηλής ποιότητας κινούνται μεταξύ 6.000 και 12.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, προσφέροντας χαμηλότερο σημείο εισόδου στην αγορά σε σχέση με τις ακριβότερες περιοχές της Ριβιέρας. Για παράδειγμα, ένα σύγχρονο διαμέρισμα 100 τ.μ. μπορεί να διατίθεται από 600.000 έως 1,2 εκατ. ευρώ, ενώ μια μεγαλύτερη κατοικία 150 τ.μ. μπορεί να φτάνει από 900.000 έως 1,8 εκατ. ευρώ.
Οι διαφορές, ωστόσο, παραμένουν μεγάλες ακόμη και στο εσωτερικό των δύο περιοχών. Τα ακίνητα που βρίσκονται ακριβώς πάνω στο παραλιακό μέτωπο, διαθέτουν ανεμπόδιστη θέα ή καταλαμβάνουν υψηλούς ορόφους σε σύγχρονα κτίρια μπορούν να ξεπεράσουν αισθητά τα παραπάνω επίπεδα.
Το βασικό πλεονέκτημα του Παλαιού Φαλήρου και του Αλίμου είναι η δυνατότητα συνδυασμού της παραθαλάσσιας κατοικίας με την εγγύτητα στο κέντρο της πρωτεύουσας και σε βασικούς συγκοινωνιακούς άξονες. Αυτό διευρύνει τη δεξαμενή των υποψήφιων αγοραστών, καθώς οι δύο περιοχές δεν απευθύνονται αποκλειστικά σε όσους αναζητούν πολυτελή δεύτερη κατοικία, αλλά και σε νοικοκυριά που επιθυμούν να εγκατασταθούν μόνιμα στα νότια προάστια.
Ελληνικό: Η νέα αγορά κατοικίας και το στοίχημα των μελλοντικών υπεραξιών
Ξεχωριστή θέση στον οικιστικό χάρτη της Αθηναϊκής Ριβιέρας καταλαμβάνει το Ελληνικό, καθώς η δυναμική του δεν βασίζεται μόνο στα χαρακτηριστικά μιας ήδη διαμορφωμένης αγοράς, αλλά και στις προσδοκίες που δημιουργεί η εξέλιξη της μεγάλης αστικής ανάπλασης.
Η μεταμόρφωση της έκτασης του πρώην αεροδρομίου και του παραλιακού μετώπου του Αγίου Κοσμά δημιουργεί νέες οικιστικές επιλογές, οι οποίες προσελκύουν Έλληνες αγοραστές, ομογενείς και διεθνείς επενδυτές. Σε αντίθεση με τις περισσότερο ώριμες αγορές της Γλυφάδας και της Βουλιαγμένης, εδώ το ενδιαφέρον συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με τη δημιουργία νέων υποδομών, κοινόχρηστων χώρων, εμπορικών εγκαταστάσεων και σύγχρονων οικιστικών συγκροτημάτων.
Η ζήτηση καλύπτει ένα σχετικά ευρύ φάσμα κατοικιών, από διαμερίσματα 80 έως 120 τ.μ. μέχρι μεγαλύτερες ιδιοκτησίες άνω των 150 τ.μ. Το στοιχείο αυτό επιτρέπει στην περιοχή να απευθύνεται σε διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών, από όσους επιδιώκουν να αποκτήσουν μια σύγχρονη κύρια κατοικία έως εκείνους που αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες.
Στην ευρύτερη αγορά του Ελληνικού, οι ενδεικτικές τιμές για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών κινούνται μεταξύ 7.000 και 12.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με το έργο, τη θέση και τις προδιαγραφές. Ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. μπορεί, επομένως, να κοστίζει από 700.000 έως 1,2 εκατ. ευρώ, ενώ μια κατοικία 150 τ.μ. μπορεί να φτάνει από 1,05 έως 1,8 εκατ. ευρώ. Το συγκεκριμένο εύρος δεν περιλαμβάνει απαραίτητα τις ακριβότερες αναπτύξεις μέσα στο ίδιο το έργο της LAMDA Development, όπου οι τιμές μπορούν να κινηθούν σημαντικά υψηλότερα.
Για τους αγοραστές του Ελληνικού, ωστόσο, η αξιολόγηση μιας επένδυσης δεν περιορίζεται στη σημερινή αξία του ακινήτου. Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει η εκτίμηση για το πώς θα διαμορφωθεί η περιοχή όταν ολοκληρωθούν οι νέες υποδομές και αποκτήσει πλήρως τη νέα της ταυτότητα.
Η προοπτική αυτή αποτελεί ένα από τα βασικά στοιχεία που διαφοροποιούν το Ελληνικό από τις υπόλοιπες αγορές της Ριβιέρας. Την ώρα που στη Βουλιαγμένη οι υψηλές τιμές στηρίζονται σε μεγάλο βαθμό στη σπανιότητα των διαθέσιμων ακινήτων, στο Ελληνικό η επενδυτική λογική συνδέεται περισσότερο με τη δημιουργία ενός νέου αστικού περιβάλλοντος και την προσδοκία μελλοντικής ανατίμησης. Πρόκειται, βεβαίως, για προσδοκίες που εξαρτώνται από την πορεία υλοποίησης των έργων και τις γενικότερες συνθήκες της αγοράς.
Μια Ριβιέρα, διαφορετικές αγορές και διαφορετικοί αγοραστές
Η εικόνα που διαμορφώνεται στα νότια προάστια δείχνει ότι η Αθηναϊκή Ριβιέρα δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται ως μία ενιαία αγορά πολυτελούς κατοικίας. Αντίθετα, πρόκειται για μια αλληλουχία επιμέρους αγορών, καθεμία από τις οποίες διαθέτει διαφορετικά πλεονεκτήματα, διαφορετικό απόθεμα ακινήτων και διαφορετική δυναμική τιμών.
Η Γλυφάδα διατηρεί τον χαρακτήρα του κοσμοπολίτικου οικιστικού και εμπορικού κέντρου, η Βούλα προσελκύει όσους αναζητούν μεγαλύτερους χώρους και περισσότερη ιδιωτικότητα, ενώ η Βουλιαγμένη παραμένει η πλέον αποκλειστική αγορά, όπου η περιορισμένη προσφορά συντηρεί ιδιαίτερα υψηλές αξίες. Από την άλλη πλευρά, το Παλαιό Φάληρο και ο Άλιμος προσφέρουν μεγαλύτερη ποικιλία ακινήτων και χαμηλότερα επίπεδα εισόδου στο πολυτελές τμήμα της αγοράς, ενώ το Ελληνικό αποτελεί μια ξεχωριστή περίπτωση, με την εξέλιξη των τιμών να συνδέεται και με την πρόοδο των μεγάλων επενδύσεων.
Κοινός παρονομαστής είναι η αυξανόμενη σημασία της ακριβούς τοποθεσίας και της ποιότητας του ακινήτου. Η θέα στη θάλασσα, η εγγύτητα στο παραλιακό μέτωπο, η ενεργειακή απόδοση, οι ιδιωτικοί εξωτερικοί χώροι και η περιορισμένη διαθεσιμότητα νέων κατοικιών μπορούν να δημιουργήσουν μεγάλες αποκλίσεις ακόμη και μεταξύ ακινήτων που βρίσκονται στην ίδια γειτονιά.
Έτσι, όσο η Αθηναϊκή Ριβιέρα ενισχύει τη θέση της στον διεθνή χάρτη του πολυτελούς real estate, τόσο περισσότερο διαφοροποιείται και η ίδια η αγορά της. Η απόσταση ανάμεσα σε μια ποιοτική κατοικία στον Άλιμο και σε ένα εξαιρετικά σπάνιο ακίνητο στη Βουλιαγμένη δεν αποτυπώνεται μόνο στα εκατομμύρια ευρώ που χωρίζουν τις τιμές τους, αλλά και στις διαφορετικές ανάγκες, προσδοκίες και επενδυτικές στρατηγικές των αγοραστών.