Βουλιαγμένη: Στα «κόκκινα» η μάχη για τα ακίνητα-φιλέτα – Τα δύο μεγάλα δικαστικά μέτωπα
Σε τροχιά δικαστικής διαμάχης τα δύο μεγάλα μέτωπα της Βουλιαγμένης: ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης οδηγείται σε δικαστικές αίθουσες με την Εκκλησία της Ελλάδος για τα 362 στρέμματα στο Καβούρι και με την ΕΤΑΔ για την Ακτή. Το αναλυτικό ρεπορτάζ εδώ.
Σε δύο μεγάλα και ιδιαίτερα σύνθετα δικαστικά μέτωπα που αφορούν ορισμένα από τα πολυτιμότερα ακίνητα της Αθηναϊκής Ριβιέρας βρίσκεται ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης. Από τη μία πλευρά, η πολυετής διαμάχη με την Εκκλησία της Ελλάδος για εκτάσεις συνολικής επιφάνειας 362 στρεμμάτων στο Καβούρι οδηγείται εκ νέου στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ενώ από την άλλη, σε πλήρες αδιέξοδο έχει καταλήξει η προσπάθεια συμβιβασμού με την ΕΤΑΔ για το ιδιοκτησιακό καθεστώς της Ακτής Βουλιαγμένης, με την υπόθεση να έχει πλέον πάρει τον δρόμο των δικαστηρίων.
Πρόκειται για δύο διαφορετικές υποθέσεις, με διαφορετική νομική βάση και διαφορετικούς εμπλεκόμενους, οι οποίες όμως συνδέονται από ένα κοινό στοιχείο, αφορούν εκτάσεις εξαιρετικά υψηλής αξίας, σε μία περιοχή όπου οι πιέσεις για τουριστική, εμπορική και οικιστική αξιοποίηση είναι ιδιαίτερα έντονες. Παράλληλα, στο επίκεντρο βρίσκεται και το ζήτημα του κοινόχρηστου χαρακτήρα σημαντικών τμημάτων γης, με τον Δήμο να επιχειρεί να διασφαλίσει ότι δεν θα ανοίξει ο δρόμος για εκτεταμένη δόμηση σε περιοχές που θεωρεί κρίσιμες για το περιβαλλοντικό και πολεοδομικό ισοζύγιο της Βουλιαγμένης.
Το επόμενο διάστημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς μέσα σε λίγους μήνες αναμένονται δύο κρίσιμες δικαστικές αναμετρήσεις. Η υπόθεση με την Εκκλησία πρόκειται, σύμφωνα με πληροφορίες, να εκδικαστεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας τον Νοέμβριο του 2026, έπειτα από δύο αναβολές, ενώ η διαφορά με την ΕΤΑΔ για την Ακτή Βουλιαγμένης έχει προσδιοριστεί για τις 12 Ιανουαρίου 2027 στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών.
Η μεγάλη μάχη για τα 362 στρέμματα στο Καβούρι
Στην πρώτη και μεγαλύτερη σε έκταση υπόθεση, στο επίκεντρο βρίσκονται 362 στρέμματα στο Καβούρι, επί της Λεωφόρου Αθηνάς, για τα οποία η Εκκλησία διατηρεί την ψιλή κυριότητα. Η δυνατότητα αξιοποίησης των συγκεκριμένων εκτάσεων και, κυρίως, το κατά πόσο μπορούν να καταστούν οικοδομήσιμες και να αξιοποιηθούν επενδυτικά, αποτελεί εδώ και χρόνια βασικό σημείο σύγκρουσης με τη δημοτική αρχή.
Η θέση του Δήμου είναι ότι πρέπει να προστατευθεί ο πράσινος χαρακτήρας της περιοχής και να αποτραπεί μια μεγάλης κλίμακας οικοδομική ανάπτυξη σε ένα από τα ακριβότερα και περιβαλλοντικά ευαίσθητα τμήματα της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Από την άλλη πλευρά, η Εκκλησία επιδιώκει να διατηρήσει τη δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας της στη βάση των δικαιωμάτων που θεωρεί ότι διαθέτει.
Η αντιπαράθεση δεν είναι καινούργια. Οι δύο πλευρές έχουν βρεθεί επανειλημμένα απέναντι στα δικαστήρια, ωστόσο το προηγούμενο διάστημα είχε επιχειρηθεί να υπάρξει μία συνολική εξωδικαστική λύση, ώστε να αποφευχθεί μία ακόμη μακρά δικαστική διαδικασία.
Η πρόταση που είχε τεθεί στο τραπέζι επιχειρούσε ουσιαστικά να μοιράσει την επίμαχη έκταση με τρόπο που θα εξασφάλιζε ένα σημαντικό τμήμα για κοινόχρηστο πράσινο, αφήνοντας ταυτόχρονα στην Εκκλησία τη δυνατότητα να αξιοποιήσει το υπόλοιπο. Συγκεκριμένα, από τα 362 στρέμματα, περίπου 121 στρέμματα, δηλαδή το 33,4% της έκτασης, θα περιέρχονταν στον Δήμο και θα μετατρέπονταν από οικοδομήσιμους χώρους σε κοινόχρηστους χώρους πρασίνου. Η αλλαγή αυτή θα απέκλειε ουσιαστικά τη μελλοντική δόμησή τους.
Τα υπόλοιπα 241 στρέμματα θα παρέμεναν στην Εκκλησία, η οποία θα είχε τη δυνατότητα να τα αξιοποιήσει βάσει των ισχυόντων πολεοδομικών όρων. Οι συντελεστές δόμησης που αφορούν τις συγκεκριμένες εκτάσεις είναι χαμηλοί και, σύμφωνα με τα στοιχεία που είχαν εξεταστεί, κινούνται μεταξύ 0,2 και 0,4. Η λογική της συμφωνίας ήταν να δημιουργηθεί μία ισορροπία ανάμεσα στην προστασία ενός σημαντικού μέρους του φυσικού και πολεοδομικού χαρακτήρα της περιοχής και στην οικονομική αξιοποίηση της εκκλησιαστικής περιουσίας.
Πώς οδηγήθηκε σε ναυάγιο ο συμβιβασμός
Παρά το γεγονός ότι οι δύο πλευρές είχαν φτάσει αρκετά κοντά σε συμφωνία, το σχέδιο δεν έφτασε ποτέ στο στάδιο της υλοποίησης. Σύμφωνα με πληροφορίες, από τον περασμένο Απρίλιο η διαδικασία άρχισε να «παγώνει», καθώς η Εκκλησία αποχώρησε σταδιακά από τις απαιτούμενες διαβουλεύσεις.
Η αιτιολογία που φέρεται να επικαλέστηκε ήταν ότι δεν είχε ακόμη ωριμάσει ο χρόνος για την ολοκλήρωση της συμφωνίας, χωρίς ωστόσο να εξειδικευτούν περαιτέρω οι λόγοι που οδήγησαν στην αλλαγή στάσης. Από την πλευρά του Δήμου δόθηκε ακόμη και παράταση, ώστε να υπάρξει πρόσθετος χρόνος για επαναπροσέγγιση, χωρίς όμως να σημειωθεί ουσιαστική πρόοδος.
Με αυτά τα δεδομένα, η εξωδικαστική προσπάθεια έφτασε σε αδιέξοδο και σήμερα, σύμφωνα με τις μέχρι στιγμής πληροφορίες, δεν υπάρχει νέα ενεργή διαδικασία συμβιβασμού.
Έτσι, όλο το βάρος μεταφέρεται πλέον στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Η υπόθεση έχει ήδη αναβληθεί δύο φορές, ενώ η τελευταία αναβολή, σύμφωνα με πληροφορίες, συνδέθηκε με αλλαγή του εισηγητή. Ο νέος εισηγητής φέρεται να ανέλαβε τον φάκελο λίγο πριν από την προγραμματισμένη συζήτηση και να ζήτησε περισσότερο χρόνο προκειμένου να μελετήσει το σύνολο του υλικού.
Εφόσον δεν προκύψει νέα αναβολή, η εκδίκαση αναμένεται τον Νοέμβριο του 2026 και η απόφαση θα μπορούσε να εκδοθεί την άνοιξη του 2027, πιθανότατα τον Μάρτιο ή τον Απρίλιο. Η κρίση του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου θεωρείται καθοριστική, καθώς θα επηρεάσει άμεσα τη δυνατότητα μελλοντικής αξιοποίησης της έκτασης. Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, εάν η απόφαση δεν είναι ευνοϊκή, ο Δήμος εμφανίζεται αποφασισμένος να εξαντλήσει όλα τα διαθέσιμα ένδικα μέσα, χωρίς να αποκλείεται ακόμη και προσφυγή σε ευρωπαϊκό δικαστικό επίπεδο, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.
Τι συμβαίνει με την Ακτή Βουλιαγμένης
Σχεδόν παράλληλα, ο Δήμος έχει ανοίξει ένα ακόμη κρίσιμο μέτωπο, αυτή τη φορά με την ΕΤΑΔ, για το ιδιοκτησιακό καθεστώς της Ακτής Βουλιαγμένης.
Η προσπάθεια εξεύρεσης συμβιβαστικής λύσης έχει καταλήξει σε πλήρες αδιέξοδο. Η πολυαναμενόμενη συνάντηση των δύο πλευρών πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο της διαδικασίας που προβλέπει ο νόμος πριν από την εκδίκαση, ωστόσο δεν προέκυψε κανένα σημείο σύγκλισης. Έτσι, η υπόθεση οδηγείται πλέον κανονικά στις δικαστικές αίθουσες, με την εκδίκαση να έχει προσδιοριστεί για τις 12 Ιανουαρίου 2027 στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών.
Στην καρδιά της αντιπαράθεσης βρίσκεται ένα ιδιοκτησιακό ζήτημα με ιστορία σχεδόν επτά δεκαετιών. Ο Δήμος υποστηρίζει ότι η μεταβίβαση της Ακτής Βουλιαγμένης στον ΕΟΤ το 1958 ήταν εξαρχής άκυρη, επειδή η συγκεκριμένη έκταση είχε ήδη περιέλθει από το 1951 στην τότε Κοινότητα Βουλιαγμένης.
Βασικό νομικό επιχείρημα του Δήμου αποτελεί η λεγόμενη «σύμβαση Κατσαφαρόπουλου», η συμβολαιογραφική πράξη που αποτέλεσε τη βάση για την πρώτη πολεοδόμηση της περιοχής. Σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, η Εκκλησία είχε παραχωρήσει τότε την έκταση της σημερινής Ακτής ως κοινόχρηστο χώρο, παραιτούμενη από κάθε εμπράγματο δικαίωμα αλλά και από αξίωση αποζημίωσης.
Ο Δήμος επικαλείται επίσης το πρωτότυπο ρυμοτομικό σχέδιο της εποχής, στο οποίο η Ακτή εμφανίζεται με τον ίδιο τρόπο που αποτυπώνονται οι δρόμοι και οι υπόλοιποι κοινόχρηστοι χώροι. Η θέση του είναι ότι ο κοινόχρηστος χαρακτήρας της έκτασης δεν μεταβλήθηκε ποτέ, παρά τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του σχεδίου πόλης.
Το πωλητήριο του 1958 που βρίσκεται στο επίκεντρο
Το κρίσιμο σημείο της αντιπαράθεσης εντοπίζεται στο πωλητήριο του 1958, μέσω του οποίου ο Οργανισμός Διαχείρισης Εκκλησιαστικής Περιουσίας μεταβίβασε στον ΕΟΤ περίπου 500 στρέμματα έναντι 2,5 εκατ. δραχμών.
Στην έκταση περιλαμβάνονταν τόσο η σημερινή Ακτή Βουλιαγμένης, περίπου 86.000 τ.μ., όσο και η χερσόνησος του Μικρού Καβουρίου, όπου βρίσκονται σήμερα ο Αστέρας Βουλιαγμένης και οι εγκαταστάσεις του Ναυτικού Ομίλου Βουλιαγμένης.
Η δημοτική αρχή υποστηρίζει ότι οι δύο εκτάσεις είχαν διαφορετικό πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό καθεστώς. Στο Μικρό Καβούρι, σύμφωνα με την επιχειρηματολογία της, η Εκκλησία εξακολουθούσε να διαθέτει δικαιώματα κυριότητας. Αντίθετα, στην περίπτωση της Ακτής, η έκταση είχε ήδη παραχωρηθεί ως κοινόχρηστη. Επομένως, κατά τον Δήμο, δεν ήταν δυνατό η Εκκλησία να μεταβιβάσει το 1958 μία έκταση που θεωρείται ότι δεν της ανήκε πλέον.
Για να στηρίξει τη θέση του, ο Δήμος ανέθεσε σε εξειδικευμένο τεχνικό γραφείο την έρευνα του ιδιοκτησιακού και πολεοδομικού ιστορικού. Η τεχνική έκθεση, περίπου 70 σελίδων, ακολουθεί την αλυσίδα των μεταβιβάσεων από τον ΕΟΤ προς την Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε. το 2014 και στη συνέχεια προς την ΕΤΑΔ το 2015, υποστηρίζοντας ότι όλες οι μεταγενέστερες πράξεις στηρίζονται στο επίμαχο πωλητήριο του 1958.
Η θέση της ΕΤΑΔ
Η ΕΤΑΔ απορρίπτει πλήρως τη συγκεκριμένη επιχειρηματολογία και επιμένει ότι το ιδιοκτησιακό καθεστώς της Ακτής δεν είχε αμφισβητηθεί για περίπου επτά δεκαετίες. Σύμφωνα με πηγές κοντά στην εταιρεία, η Ακτή λειτούργησε για πρώτη φορά στην οργανωμένη της μορφή το καλοκαίρι του 1960 ως «Πλαζ του ΕΟΤ» και από τότε παρέμεινε αδιάλειπτα υπό τη διαχείριση του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού και των διαδόχων φορέων του, μέχρι να περάσει στην ΕΤΑΔ. Η εταιρεία επισημαίνει μάλιστα ότι κανένας άλλος φορέας, ούτε ο ίδιος ο Δήμος, δεν είχε στο μεταξύ την ευθύνη διαχείρισης ή λειτουργίας της οργανωμένης ακτής.
Οι ίδιες πηγές αναφέρουν ότι κατά τη διάρκεια της διαγωνιστικής διαδικασίας είχαν πραγματοποιηθεί επανειλημμένες διαβουλεύσεις με τη δημοτική αρχή για περιβαλλοντικούς όρους, ζητήματα όχλησης και άλλες παραμέτρους της επένδυσης, χωρίς να έχει τεθεί τότε θέμα ιδιοκτησίας.
Παράλληλα, η ΕΤΑΔ υπογραμμίζει ότι στο πλαίσιο της συμφωνίας αξιοποίησης προβλέπεται η απόδοση στον Δήμο ποσοστού 12% του συνολικού μισθώματος, στοιχείο που, κατά την εταιρεία, δημιουργεί άμεσο οικονομικό όφελος για την τοπική αυτοδιοίκηση.
Η επένδυση της Ακτής συνεχίζει κανονικά
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το γεγονός ότι, παρά τη δικαστική διένεξη, η ΕΤΑΔ δεν έχει «παγώσει» το σχέδιο αξιοποίησης της Ακτής.
Η σύμβαση μίσθωσης με την κοινοπραξία Evergood της Vivartia και Γευσήνους, η οποία αναδείχθηκε ανάδοχος του διαγωνισμού, βρίσκεται στο Ελεγκτικό Συνέδριο για προσυμβατικό έλεγχο. Η ΕΤΑΔ αναμένει την ολοκλήρωση της διαδικασίας προκειμένου να προχωρήσει στην υπογραφή της σύμβασης, χωρίς να συνδέει τη συγκεκριμένη εξέλιξη με τη δικαστική αντιπαράθεση.
Το επενδυτικό σχέδιο προβλέπει παρεμβάσεις άνω των 6-7 εκατ. ευρώ, με στόχο το μεγαλύτερο μέρος των έργων να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το καλοκαίρι του 2027. Η συμφωνία προβλέπει μίσθωση διάρκειας 20 ετών, με δυνατότητα παράτασης για επιπλέον δέκα χρόνια, ενώ το ελάχιστο εγγυημένο ετήσιο μίσθωμα ανέρχεται σε 4,277 εκατ. ευρώ.
Κεντρικό ρόλο στον σχεδιασμό έχει η ιστορική «Ωκεανίδα», χώρος εστίασης περίπου 1.500 τ.μ. μέσα στην έκταση. Το συνολικό master plan έχει ορίζοντα 20ετίας και φιλοδοξεί να μετατρέψει την Ακτή σε προορισμό τεσσάρων εποχών, με παρεμβάσεις στις υποδομές, στις αθλητικές εγκαταστάσεις, στην καθαριότητα, στις υπηρεσίες εξυπηρέτησης και στη δημιουργία νέων εμπορικών σημείων.