Γραφεία: Στα Νότια Προάστια στρέφεται το νέο κύμα επενδύσεων – Πώς αλλάζει ο επιχειρηματικός χάρτης της Αθήνας
Σε έναν από τους ισχυρότερους ανερχόμενους πόλους της αγοράς γραφείων της Αθήνας εξελίσσονται τα Νότια Προάστια, καθώς η Συγγρού και η Βουλιαγμένης συγκεντρώνουν πλέον σημαντικό απόθεμα σύγχρονων επαγγελματικών χώρων, προσελκύουν επιχειρήσεις και επενδυτές και, κυρίως, βρίσκονται στο επίκεντρο του επόμενου κύματος νέων αναπτύξεων.
Μπορεί το κέντρο της Αθήνας και ο άξονας Κηφισίας – Μεσογείων να εξακολουθούν να κρατούν τα πρωτεία τόσο ως προς τις μισθώσεις όσο και ως προς τα υψηλότερα ενοίκια, ωστόσο ο Νότος κερδίζει σταδιακά έδαφος. Σύμφωνα με την έρευνα της Cushman Wakefield Proprius το ισχυρότερο μήνυμα έρχεται από το αναπτυξιακό pipeline, καθώς από τα 104.122 τ.μ. νέων γραφείων που βρίσκονται σε επόμενο στάδιο ανάπτυξης στο σύνολο της Αθήνας, τα 52.500 τ.μ., δηλαδή περισσότερα από τα μισά, χωροθετούνται στα Νότια Προάστια.
Η τάση εντάσσεται σε μια ευρύτερη αναδιάταξη της αθηναϊκής αγοράς γραφείων. Οι εταιρείες αναζητούν όλο και περισσότερο σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά και καλά συνδεδεμένα κτίρια, ενώ το μεγάλο απόθεμα παλαιότερων γραφείων της πρωτεύουσας δεν ανταποκρίνεται πάντοτε στις νέες απαιτήσεις. Η εικόνα επιβεβαιώνεται και από ευρύτερες έρευνες της αγοράς, σύμφωνα με τις οποίες η ζήτηση συγκεντρώνεται στα ποιοτικότερα και αναβαθμισμένα ακίνητα, διευρύνοντας την απόσταση από τα παλαιότερα γραφεία.
Μια αγορά 1 εκατ. τ.μ. στα Νότια Προάστια
Η αγορά γραφείων στα Νότια Προάστια, με βασικούς επιχειρηματικούς άξονες τη Συγγρού και τη Βουλιαγμένης, διαθέτει πλέον συνολικό απόθεμα περίπου 1 εκατ. τ.μ. Πρόκειται για την τρίτη μεγαλύτερη συγκέντρωση γραφείων στην Αθήνα.
Στην πρώτη θέση βρίσκονται τα βορειοανατολικά προάστια και οι άξονες Κηφισίας – Μεσογείων με 1,828 εκατ. τ.μ., ενώ ακολουθούν το κέντρο και η ευρύτερη κεντρική επιχειρηματική ζώνη της Αθήνας με 1,663 εκατ. τ.μ. Στον Πειραιά το απόθεμα ανέρχεται σε 300.000 τ.μ., στις υπόλοιπες αγορές σε 171.000 τ.μ. και στον βόρειο άξονα της Ε75 σε 88.000 τ.μ. Συνολικά, η Αθήνα διαθέτει περίπου 5,05 εκατ. τ.μ. γραφειακών χώρων. Αυτό σημαίνει ότι περίπου ένα στα πέντε τετραγωνικά μέτρα γραφείων της Αθήνας βρίσκεται πλέον στους νότιους άξονες.
Την ίδια στιγμή, από το 1 εκατ. τ.μ. των Νοτίων Προαστίων, διαθέσιμα είναι περίπου 90.000 τ.μ., με την κενότητα να διαμορφώνεται στο 9%, ελαφρώς χαμηλότερα από τον μέσο όρο της Αθήνας, που βρίσκεται στο 9,62%.
Στα 25 ευρώ/τ.μ. τα ακριβότερα γραφεία στα νότια
Η ενίσχυση της θέσης των Νοτίων Προαστίων αποτυπώνεται και στα μισθώματα. Στους άξονες Συγγρού και Βουλιαγμένης τα prime ενοίκια φθάνουν πλέον τα 25 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, τοποθετώντας την περιοχή στην τρίτη θέση μεταξύ των ακριβότερων αγορών γραφείων της πρωτεύουσας.
Στην κορυφή παραμένει το κέντρο της Αθήνας και η ευρύτερη κεντρική επιχειρηματική ζώνη, όπου τα prime μισθώματα έχουν φθάσει τα 31,50 ευρώ/τ.μ., ενώ πολύ κοντά ακολουθεί ο άξονας Κηφισίας – Μεσογείων με 30 ευρώ/τ.μ.
Η απόσταση μεγαλώνει στις υπόλοιπες αγορές. Στον Πειραιά το αντίστοιχο prime μίσθωμα βρίσκεται στα 20 ευρώ/τ.μ., στον βόρειο άξονα της Ε75 στα 18 ευρώ και στις υπόλοιπες περιοχές της Αθήνας στα 16 ευρώ/τ.μ.
Η σύγκριση δείχνει ότι τα Νότια Προάστια έχουν πλέον απομακρυνθεί αισθητά από τις δευτερεύουσες αγορές και βρίσκονται πιο κοντά, σε επίπεδο τιμών, στους δύο παραδοσιακούς επιχειρηματικούς πόλους της Αθήνας.
Η τάση δεν είναι συγκυριακή. Ήδη από το πρώτο τρίμηνο του 2026 τα prime ενοίκια στα νότια βρίσκονταν στα 25 ευρώ/τ.μ., έναντι 31 ευρώ στο κέντρο, 30 ευρώ στον βορειοανατολικό άξονα, 20 ευρώ στον Πειραιά και 18 ευρώ στην Ε75.
Πάνω από τα μισά μελλοντικά νέα γραφεία σχεδιάζονται στα νότια
Το στοιχείο που ξεχωρίζει περισσότερο αφορά όσα πρόκειται να κατασκευαστούν τα επόμενα χρόνια.
Σήμερα βρίσκονται υπό κατασκευή στα Νότια Προάστια περίπου 13.100 τ.μ. γραφείων. Σε αυτή τη φάση, η περιοχή υπολείπεται σημαντικά του κέντρου, όπου κατασκευάζονται 108.070 τ.μ., και των βορειοανατολικών προαστίων, όπου βρίσκονται υπό ανάπτυξη 75.643 τ.μ.. Στον βόρειο άξονα της Ε75 κατασκευάζονται 14.866 τ.μ. και στις υπόλοιπες περιοχές 13.019 τ.μ.
Η εικόνα, όμως, αντιστρέφεται πλήρως στο επόμενο στάδιο ανάπτυξης. Τα Νότια Προάστια συγκεντρώνουν 52.500 τ.μ. από τα συνολικά 104.122 τ.μ. του μελλοντικού pipeline της Αθήνας. Ακολουθούν οι λοιπές περιοχές με 30.000 τ.μ., τα βορειοανατολικά με 11.000 τ.μ. και το κέντρο με μόλις 10.622 τ.μ.
Εάν στα 52.500 τ.μ. του επόμενου pipeline προστεθούν τα 13.100 τ.μ. που βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή, προκύπτουν συνολικά 65.600 τ.μ. νέων γραφειακών αναπτύξεων για τα Νότια Προάστια.
Πρόκειται ίσως για το ισχυρότερο σημάδι της αλλαγής που συντελείται: το κέντρο και τα βόρεια διαθέτουν σήμερα τη μεγαλύτερη κατασκευαστική δραστηριότητα, όμως ο Νότος συγκεντρώνει περισσότερο από το 50% της επόμενης «φουρνιάς» projects που έχει ήδη καταγραφεί.
Στην τρίτη θέση και στις μισθώσεις
Ανάλογη είναι η εικόνα στη μισθωτική αγορά. Από την αρχή του 2026 έχουν απορροφηθεί στα Νότια Προάστια περίπου 8.000 τ.μ. γραφειακών χώρων, επί συνόλου περίπου 57.000 τ.μ. στην Αθήνα.
Το κέντρο και η ευρύτερη κεντρική επιχειρηματική ζώνη βρίσκονται στην πρώτη θέση με περίπου 19.000 τ.μ., ενώ τα βορειοανατολικά προάστια ακολουθούν με 17.000 τ.μ. Οι δύο συγκεκριμένες αγορές συγκεντρώνουν από κοινού περίπου το 63% της συνολικής μισθωτικής δραστηριότητας.
Μετά τα Νότια Προάστια, στον βόρειο άξονα της Ε75 καταγράφονται περίπου 5.000 τ.μ. μισθώσεων, ενώ στον Πειραιά και στις υπόλοιπες περιοχές από περίπου 4.000 τ.μ.
Η συνολική μισθωτική δραστηριότητα στην Αθήνα έφθασε το δεύτερο τρίμηνο περίπου τα 32.000 τ.μ., έναντι 39.000 τ.μ. ένα χρόνο νωρίτερα, καταγράφοντας πτώση περίπου 18%. Η υποχώρηση αυτή, ωστόσο, συνοδεύεται από μεγαλύτερη επιλεκτικότητα και όχι από εγκατάλειψη της αγοράς: επιχειρήσεις από την ενέργεια, τη ναυτιλία, την υγεία, τις μεταφορές, το λιανεμπόριο και τον δημόσιο τομέα εξακολουθούν να αναζητούν χώρους, δίνοντας μεγαλύτερο βάρος στην ποιότητα και την προσβασιμότητα.
Μία από τις μεγαλύτερες συμφωνίες του δεύτερου τριμήνου πραγματοποιήθηκε μάλιστα στα Νότια Προάστια. Στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης, φορέας του δημόσιου τομέα προχώρησε σε ανανέωση μίσθωσης χώρων συνολικής επιφάνειας 2.300 τ.μ.
Η συγκεκριμένη συμφωνία βρίσκεται ανάμεσα στις μεγαλύτερες που καταγράφηκαν στην Αθήνα το ίδιο διάστημα. Η μεγαλύτερη αφορά ανανέωση μίσθωσης 4.900 τ.μ. στην Ακαδημίας από οργανισμό του εκπαιδευτικού κλάδου. Στο Μοσχάτο, εταιρεία ενέργειας προχώρησε σε νέα μίσθωση 3.411 τ.μ., ενώ στη Λεωφόρο Κηφισίας εταιρεία επαγγελματικών υπηρεσιών μίσθωσε 2.133 τ.μ.
Η γεωγραφική διασπορά αυτών των συμφωνιών είναι χαρακτηριστική της νέας αγοράς: από το παραδοσιακό κέντρο και την Κηφισίας μέχρι το Μοσχάτο και τη Βουλιαγμένης, οι εταιρικές εγκαταστάσεις δεν περιορίζονται πλέον σε έναν μόνο επιχειρηματικό πυρήνα.
Εκεί όπου εξακολουθούν να υπερέχουν ξεκάθαρα τα βορειοανατολικά προάστια είναι στην κενότητα. Στον άξονα Κηφισίας – Μεσογείων βρίσκεται μόλις στο 5,20%, το χαμηλότερο ποσοστό μεταξύ των βασικών αγορών, με περίπου 95.000 τ.μ. διαθέσιμων χώρων σε συνολικό απόθεμα 1,828 εκατ. τ.μ.
Στο κέντρο η κενότητα διαμορφώνεται στο 9,02%, σχεδόν στο ίδιο επίπεδο με το 9% των Νοτίων Προαστίων, ενώ στον Πειραιά βρίσκεται στο 9,33%.
Στον αντίποδα βρίσκεται ο βόρειος άξονας της Ε75, όπου η κενότητα φθάνει το 18,18%, δηλαδή περίπου το διπλάσιο του μέσου όρου της αθηναϊκής αγοράς.
Η εικόνα δείχνει και τις διαφορετικές «ταχύτητες» με τις οποίες κινείται η αγορά: η Κηφισίας – Μεσογείων διαθέτει το μεγαλύτερο απόθεμα αλλά εξαιρετικά χαμηλή κενότητα, το κέντρο συνδυάζει υψηλές αξίες με μεγάλη ζήτηση, ενώ τα νότια βρίσκονται πλέον κοντά στην κενότητα του κέντρου και ταυτόχρονα διαθέτουν το μεγαλύτερο μελλοντικό pipeline.
Η ίδια ιεράρχηση αποτυπώνεται και στις επενδυτικές αποδόσεις. Στο κέντρο της Αθήνας η prime yield βρίσκεται στο 5,80%, στα βορειοανατολικά στο 6% και στα Νότια Προάστια στο 6,30%. Ακολουθούν ο Πειραιάς με 6,90%, η Ε75 με 7% και οι υπόλοιπες περιοχές με 7,50%.
Οι χαμηλότερες αποδόσεις στις ισχυρότερες αγορές συνδέονται συνήθως με υψηλότερες αξίες των ακινήτων και μικρότερη αντίληψη κινδύνου. Υπό αυτή την έννοια, το 6,3% τοποθετεί πλέον τα Νότια Προάστια κοντά στο κέντρο και στον άξονα Κηφισίας – Μεσογείων και σαφώς μπροστά από τις δευτερεύουσες αγορές.
Επιστρέφουν οι επενδυτές στα γραφεία
Η ενίσχυση των Νοτίων Προαστίων πραγματοποιείται σε μια περίοδο κατά την οποία συνολικά η επενδυτική αγορά γραφείων δείχνει να ξαναπαίρνει μπροστά. Οι συναλλαγές στην Αθήνα έφθασαν το δεύτερο τρίμηνο περίπου τα 90 εκατ. ευρώ, από 50 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο, σημειώνοντας αύξηση περίπου 80% μέσα σε τρεις μήνες.
Παραμένουν, πάντως, χαμηλότερα από τα περίπου 130 εκατ. ευρώ του δεύτερου τριμήνου του 2025. Το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται κυρίως στο κέντρο, στα βορειοανατολικά και στα νότια.
Οι επενδυτές αναζητούν μάλιστα όλο και περισσότερο value-add ακίνητα: παλαιότερα κτίρια που μπορούν να ανακαινιστούν, να αναβαθμιστούν ενεργειακά και να επανατοποθετηθούν στην αγορά ως σύγχρονα γραφεία υψηλότερων προδιαγραφών.
Η στρατηγική αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια αγορά όπου μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος είναι παλαιό. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Geoaxis, περισσότερο από το 90% του γραφειακού αποθέματος της Αθήνας αφορά παλαιότερα κτίρια, την ώρα που τα νεόδμητα, ενεργειακά πιστοποιημένα γραφεία μπορούν να ξεπερνούν ακόμη και τα 35 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Από τα 25 ευρώ στα νότια έως τα 31,5 ευρώ στο κέντρο
Συνολικά, ο χάρτης των γραφείων της Αθήνας γίνεται ολοένα πιο ξεκάθαρος. Το κέντρο παραμένει η ακριβότερη αγορά με 31,5 ευρώ/τ.μ., η Κηφισίας – Μεσογείων ακολουθεί με 30 ευρώ, ενώ τα Νότια Προάστια έχουν πλέον εδραιωθεί στην τρίτη θέση με 25 ευρώ/τ.μ.
Παράλληλα, τα νότια διαθέτουν περίπου 1 εκατ. τ.μ. γραφείων, κενότητα 9%, έχουν απορροφήσει περίπου 8.000 τ.μ. από την αρχή του 2026 και συγκεντρώνουν 65.600 τ.μ. υπό κατασκευή και μελλοντικών αναπτύξεων.
Η μεγάλη διαφορά, όμως, βρίσκεται στο τι έρχεται μετά. Ενώ σήμερα Κέντρο και Κηφισίας εξακολουθούν να κυριαρχούν, περισσότερο από το μισό του καταγεγραμμένου μελλοντικού pipeline κατευθύνεται προς τα Νότια Προάστια. Και αυτό δημιουργεί τις προϋποθέσεις ώστε ο άξονας που ξεκινά από τη Συγγρού και συνεχίζει προς τη Βουλιαγμένης να ενισχύσει ακόμη περισσότερο τον ρόλο του στον επιχειρηματικό χάρτη της πρωτεύουσας.
Σε μια περίοδο, άλλωστε, κατά την οποία ολόκληρο το παραλιακό μέτωπο αλλάζει, η αγορά γραφείων φαίνεται να αποτελεί ένα ακόμη κομμάτι της μεταμόρφωσης του Νότου, δίπλα στις κατοικίες, τα ξενοδοχεία, το λιανεμπόριο και τις μεγάλες αναπτύξεις, τα Νότια Προάστια διεκδικούν πλέον ισχυρότερο μερίδιο και από την επιχειρηματική δραστηριότητα της Αθήνας.