Στον αέρα η αγορά ακινήτων: Οι επιπτώσεις της απόφασης του ΣτΕ για «πάγωμα» αδειών
Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, managing partner της Avakon, εξηγεί τον αρνητικό αντίκτυπο που έχουν στην αγορά ακινήτων οι αποφάσεις του ΣτΕ, οι οποίες «παγώνουν» οικοδομικές άδειες και επενδύσεις.
- 08/02/2025
Χρειάστηκαν τέσσερις μήνες, δύο ανακοινώσεις και πάνω από 200 σελίδες με εκατοντάδες «επειδή» για να μάθουμε ότι, σύμφωνα με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ, η αγορά ακινήτων μπαίνει στον πάγο. Πολλά λόγια για να δικαιολογηθούν τα αδικαιολόγητα σε μια χώρα του παραλόγου, όπου το κοινό συμφέρον και η κοινή λογική αδυνατούν να συνυπάρξουν, ώστε να μπορέσουμε επιτέλους να προχωρήσουμε μπροστά.
Τοπική Αυτοδιοίκηση, Κεντρική Εξουσία, Δικαιοσύνη και λοιποί εμπλεκόμενοι κατάφεραν το αδύνατο: μέσα σε λίγους μήνες, άφησαν ένα σύγχρονο κράτος χωρίς οικοδομικό κανονισμό.
Μας έλεγαν ότι αναμένουμε την απόφαση του ΣτΕ, η οποία θα κρίνει τη συνταγματικότητα των άρθρων του ΝΟΚ, ώστε η αγορά και η νομοθεσία να προσαρμοστούν, να ενημερωθούν, να επικαιροποιηθούν και να εκσυγχρονιστούν με βάση αυτήν την απόφαση.
Κατά περίπτωση και όχι στο σύνολο των άρθρων του ΝΟΚ η κρίση του ΣτΕ
Το ΣτΕ μάς ενημέρωσε πριν από λίγες εβδομάδες ότι κρίνει τα άρθρα του ΝΟΚ κατά περίπτωση και όχι στο σύνολό τους. Σήμερα γνωρίζουμε ότι δεν έκρινε τα άρθρα και τα κίνητρα του ΝΟΚ αντισυνταγματικά στην ουσία τους, αλλά ως προς τον τρόπο εφαρμογής τους. Αφήνει, λοιπόν, στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια τη δυνατότητα να χρησιμοποιήσουν όλα τα άρθρα που σήμερα ακυρώνονται. Μόνο που, για να ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, θα χρειαστούν περισσότερα από πέντε χρόνια.
Με δεδομένο ότι προς το παρόν έχουν κριθεί τα άρθρα που εφαρμόστηκαν στις τέσσερις πρώτες άδειες που δίκασε το ΣτΕ—το οποίο, στις υπερ-αναλυτικές και δυσνόητες αποφάσεις του, εξέτασε όχι μόνο τα ενεργειακά κίνητρα του ΝΟΚ 2012 αλλά και άλλες διατάξεις—αφήνεται να εννοηθεί ότι, στο άμεσο μέλλον, κάθε νέα υπόθεση που θα εκδικάζεται, κάθε νέα οικοδομική άδεια, μπορεί να οδηγήσει στην ακύρωση και άλλων άρθρων λόγω λανθασμένης εφαρμογής. Με λίγα λόγια, κανείς μηχανικός, αρχιτέκτονας ή πολεοδόμος δεν γνωρίζει πώς να μελετήσει ένα νέο κτίριο, καθώς ό,τι ισχύει σήμερα ενδέχεται να μην ισχύει αύριο.
Έπειτα από δύο ανακοινώσεις του ΣτΕ και την έκδοση των τελικών αποφάσεων, συνειδητοποιούμε ότι η Ελλάδα είναι έρμαιο ενός διαχρονικά προβληματικού συστήματος, όπου οι διαμάχες μεταξύ των διαφόρων φορέων εξουσίας καταστρέφουν τη χώρα.
Οι αποφάσεις που ανακοινώθηκαν έχουν τεράστια κενά και ελλείψεις, αποτέλεσμα της αδυναμίας των νομικών να αντιληφθούν τεχνικά ζητήματα και τον τρόπο λειτουργίας της αγοράς. Ταυτόχρονα, είναι προφανής και η ανεπάρκεια των υπερασπιστών του ΝΟΚ να στηρίξουν τα άρθρα με τρόπο ξεκάθαρο και αδιαμφισβήτητο.
Στον αέρα όλες οι άδειες που είναι σε εξέλιξη
Σήμερα, όλες οι άδειες που εκτελούνται αποδεδειγμένα πριν από την ημερομηνία-ορόσημο της 11ης Δεκεμβρίου, που έχει θέσει το ΣτΕ, και εξαιρούνται από την απόφαση του , καθώς και αυτές που θίγονται από την απόφαση, βρίσκονται για πολλούς λόγους «στον αέρα» . Μαζί τους και κάθε επενδυτικό σχέδιο, κάθε ιδιοκτήτης οικοπέδου, κάθε αγοραστής ακινήτου, που καλούνται να αποφασίσουν και να κινηθούν σε ένα περιβάλλον μοναδικής αβεβαιότητας. Το κράτος πρέπει άμεσα να παρέμβει και να βάλει τέλος σε αυτό το αδιανόητο μπέρδεμα. Είναι υποχρέωσή του να εξασφαλίζει σε κάθε πολίτη ασφάλεια δικαίου και ισονομία.
Η αγορά ακινήτων, η οποία βάλλεται από πολλούς, αποτελεί—είτε το θέλουμε είτε όχι—τα τελευταία χρόνια τον βασικό άξονα ανάπτυξης της χώρας, μείωσης της ανεργίας, εξυγίανσης του τραπεζικού συστήματος, αλλά και αύξησης της περιουσίας του μέσου νοικοκυριού. Μετά από πολλά χρόνια, επιτέλους, η αξία των ακινήτων στην Ελλάδα είναι και πάλι μεγαλύτερη από τα χρέη των νοικοκυριών στις τράπεζες. Αυτό πρέπει να διαφυλαχθεί με κάθε τρόπο, ώστε να μην ξαναζήσουμε στιγμές της προηγούμενης δεκαετίας.
Οι αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία ξεπερνάει τα 770 δις
Πλουσιότεροι κατά 143 δισ. ευρώ έγιναν μέσα σε τέσσερα χρόνια οι Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων, αφού σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Εφορίας, η αξία της περιουσίας τους εκτινάχθηκε στα 772 δισ. ευρώ, από 629 δισ. ευρώ που είχε αποτιμηθεί το 2020. Την ίδια ώρα, στα υψηλότερα επίπεδα από τα μέσα του 2011, λίγο πριν από το PSI και την κλιμάκωση της δημοσιονομικής ελληνικής κρίσης, έχουν αυξήσει τις καταθέσεις τους τα ελληνικά νοικοκυριά.
Όσον αφορά στον μη χρηματοοικονομικό πλούτο ο οποίος αυξήθηκε κατά 32% σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία , οι μεταβολές της αξίας του είναι, κυρίως, συνυφασμένες με την πορεία των τιμών των ακινήτων αλλά και με την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία βρίσκεται σε ανοδική φάση. Ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων ακολουθεί σταθερά ανοδική πορεία από το 2017, ενώ παρατηρείται εντυπωσιακή αύξηση τα από το 2022, έχοντας ανακτήσει σχεδόν εξ ολοκλήρου τις απώλειες που καταγράφηκαν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης.
Τα ακίνητα και οι αξίες τους μας αφορούν όλους . Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι από την επεξεργασία των στοιχείων της ΑΑΔΕ για το 2024 , προκύπτει ότι 7.159.164 φυσικά και νομικά πρόσωπα έλαβαν εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ, έχουν δηλαδή στην κατοχή τους κάποιο ακίνητο. Μία ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων ευνοεί άμεσα ή έμμεσα κάθε έλληνα ενώ το αντίθετο ισχύει όταν η αγορά βρίσκεται σε πτώση συμπαρασύροντας όλη την οικονομία της χώρας και τους δείκτες , μαζί με την ανεργία.
Την τελευταία διετία που η αγορά είναι σε άνοδο τα αποτελέσματα είναι εντυπωσιακά. Συγκεκριμένα παρατηρούμε άνοδο του δείκτη τιμών των οικιστικών ακινήτων κατά 11,9% το 2022, 13,8% το 2023 και 9,2% το πρώτο εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση.
Αμεση νομοθετική παρέμβαση από το κράτος.
Κανείς δεν μπορεί να παίζει με τις ζωές των πολιτών και το μέλλον τους. Οι μηχανικοί και οι πολεοδόμοι δεν μπορούν να συνεχίσουν να επωμίζονται την ευθύνη των μελετών, όταν δεν υπάρχει σταθερό νομοθετικό πλαίσιο, και οι ιδιοκτήτες δεν μπορεί να καταστρέφονται και να χάνουν την περιουσία τους επειδή η Κυβέρνηση και οι Δήμοι αδυνατούν να συνεννοηθούν.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δεν έχει δικαιολογίες. Θα έπρεπε να προετοιμάζεται εδώ και μήνες και να έχει ήδη έτοιμη μια νέα, ολοκληρωμένη πρόταση-νόμο, η οποία θα καλύψει το κενό που έχει δημιουργηθεί από την αμφισβήτηση του ΝΟΚ, μέχρι την οριστικοποίηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Μια λύση όχι πρόχειρη, αλλά ολοκληρωμένη, που να διασφαλίζει ποιοτική δόμηση και ποιότητα ζωής για τους πολίτες.
Δεν υπάρχει πλέον χρόνος ούτε χώρος για δικαιολογίες. Απαιτείται άμεση λύση πριν να είναι αργά. Το κόστος της έλλειψης οικοδομικού κανονισμού και ενός σαφούς νομοθετικού πλαισίου αυξάνεται καθημερινά και είναι δυσβάσταχτο τόσο για τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις όσο και για τον κρατικό προϋπολογισμό.
Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV
Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π.
MEng in Structural Engineering, N.T.U.A
MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University
Recognised Expert Property Valuer & European Valuer ,Tegova
Managing Partner Avakon