«Έξοδος» των κατοίκων των Νοτίων Προαστίων προς άλλες περιοχές λόγω υψηλών τιμών στα ακίνητα

Η εκτόξευση των τιμών των ακινήτων στα Νότια Προάστια οδηγεί ολοένα περισσότερους αγοραστές σε πιο προσιτές περιοχές και μετατρέπει την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών σε μονόδρομο, δημιουργώντας μια νέα στεγαστική πραγματικότητα στην Αττική.

• 05/12/2025, 10:40
• Κείμενο: Γιώργος Λαμπίρης

Τάση μετακόμισης από τα Νότια Προάστια προς άλλες περιοχές της Αθήνας, καταγράφεται πιο έντονα το τελευταίο διάστημα, λόγω της έντονης ανόδου στις τιμές των κατοικιών. Όπως επισημαίνει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου, ιδιοκτήτης των γραφείων της Aspis Real Estate στη Γλυφάδα, το Λαύριο και τους Αμπελόκηπους, η εσωτερική μετανάστευση στο real estate δεν αποτελεί πλέον μια ασαφή αίσθηση, αλλά ένα ξεκάθαρο φαινόμενο που διαμορφώνει εκ νέου τον χάρτη της στεγαστικής πραγματικότητας σε πολλές περιοχές της Αθήνας.

Ο ίδιος επιβεβαιώνει ότι η έξοδος των κατοίκων από τα Νότια Προάστια προς πιο προσιτές περιοχές είναι αποτέλεσμα της εκρηκτικής ανόδου των τιμών, της έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων και της αδυναμίας των πολιτών μεσαίων εισοδημάτων να αποκτήσουν κατοικία σε περιοχές του παραλιακού μετώπου. Όπως λέει, οι αγοραστές στρέφονται σε παλαιά ακίνητα σε περιοχές του κέντρου, στη Δυτική Αθήνα και κυρίως στην Ανατολική Αττική, ενώ πολλοί επιλέγουν να μετακινηθούν μόνιμα στην επαρχία, σε πόλεις όπου έχουν καταγωγή ή έχουν σπουδάσει, αναζητώντας οικονομικότερες λύσεις.

Μονόδρομος η αναζήτηση παλαιών κατοικιών προς ανακαίνιση

Ο κ. Αλεξίου επισημαίνει ότι η περιορισμένη προσφορά και οι υψηλές τιμές των νεόδμητων καθιστούν μονόδρομο την αναζήτηση κατοικιών παλαιότητας με σκοπό την ανακαίνισή τους. «Παράλληλα, τα πολλά κρατικά προγράμματα ανακαινίσεων λειτουργούν ως κίνητρο για όσους επιλέγουν να αγοράσουν κάτι παλιό και να το αναβαθμίσουν σταδιακά. Το κόστος ανακαίνισης όμως παραμένει υψηλό, με μια αξιοπρεπή ολική ανακαίνιση να φτάνει τα 800 με 900 ευρώ το τετραγωνικό. Στον αντίποδα, ακόμη και μερικές εργασίες, όπως η τοποθέτηση αλουμινίων, κοστίζουν περίπου 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο».

Ο ίδιος επισημαίνει ότι συγκεκριμένα στα Νότια Προάστια ακόμη και τα παλιά ακίνητα έχουν πλέον τιμές που θεωρούνται απαγορευτικές: «Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 50 τετραγωνικών του 1980 στην Αργυρούπολη πουλήθηκε πρόσφατα 200.000 ευρώ (σ.σ.: δηλαδή 4.000 ευρώ/τ.μ), ποσό που αποτυπώνει τη δυσκολία εύρεσης κατοικίας για έναν πολίτη μέσου εισοδήματος. Η μετακίνηση προς το Λαγονήσι, τη Σαρωνίδα, την Ανάβυσσο, αλλά και στα Καλύβια, την Κερατέα και το Λαύριο, αποτελεί πλέον την πιο συνηθισμένη λύση για όσους εγκαταλείπουν τα Νότια». 

Ο ίδιος αναφέρει επίσης ότι σημαντική αύξηση ζήτησης καταγράφεται και στο κέντρο της Αθήνας, σε περιοχές όπως η Κυψέλη και οι Αμπελόκηποι, όπου όμως επίσης οι τιμές έχουν αρχίσει να φτάνουν σε υψηλά επίπεδα. Φέρνει παράδειγμα διαμερίσματος 100 τετραγωνικών στην Κυψέλη που θεωρείται «ευκαιρία» στα 1.600 ευρώ/ τ.μ., δεδομένου ότι τα περισσότερα ακίνητα στην περιοχή ξεπερνούν σήμερα τα 2.000 ευρώ/ τ.μ. 

Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζει και ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, Πρόεδρος της Ένωσης Ευρωπαίων Μεσιτών, ο οποίος επιβεβαιώνει ότι υπάρχει μετατόπιση κατοίκων από τα Νότια προς άλλες περιοχές. Όπως τονίζει, η τάση αυτή δεν αφορά μόνο τα μεσαία εισοδήματα αλλά και όσους διαθέτουν ακριβά ακίνητα στα νότια προάστια, οι οποίοι συχνά τα πωλούν σε υψηλές τιμές και αποκτούν μεγαλύτερα ή αντίστοιχης ποιότητας ακίνητα στα βόρεια προάστια, έχοντας και οικονομικό όφελος που προκύπτει από τη διαφορά τιμής πώλησης στα Νότια σε σχέση με τη χαμηλότερη τιμή αγοράς στα Βόρεια Προάστια. Αναφέρει χαρακτηριστικά παράδειγμα ιδιοκτήτριας, η οποία πούλησε μονοκατοικία στα Νότια, αγόρασε μεγαλύτερη στα Βόρεια Προάστια και της έμειναν χρήματα. 

Κοινός τόπος και των δύο επαγγελματιών είναι ότι η στροφή προς τις ανακαινίσεις είναι πλέον σημαντική, ως αντίδοτο στο υψηλό κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας. Ο κύριος Θεοδωρίδης επισημαίνει ότι υπάρχει τόσο μεγάλη ζήτηση που «δεν βρίσκουμε συνεργεία τεχνικών για να αναλάβουν τις ανακαινίσεις», ενώ ολοένα και περισσότεροι επιλέγουν να ανακαινίσουν το σπίτι στο οποίο ήδη μένουν, βελτιώνοντας την ποιότητα ζωής τους, αντί να προχωρήσουν στη δαπάνη για την αγορά ενός νέου ακινήτου. 

Η αγορά, σύμφωνα με τον κύριο Αλεξίου, βρίσκεται σε φάση στασιμότητας. «Υπάρχουν πολλοί αγοραστές, όμως δεν αγοράζουν επειδή θεωρούν ότι η αξία των ακινήτων είναι υπερτιμημένη». Προβλέπει ότι δεν θα υπάρξει πραγματική πτώση τιμών το επόμενο διάστημα, αλλά σταδιακός εξορθολογισμός, με επιβράδυνση των αυξήσεων και μειώσεις μόνο από ιδιοκτήτες που χρειάζονται άμεσα να πουλήσουν. «Η κατάσταση επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο από το γεγονός ότι μόλις το 3% των ακινήτων είναι πολεοδομικά τακτοποιημένο, κάτι που καθυστερεί τις μεταβιβάσεις», λέει ο επικεφαλής της Aspis Real Estate. Προτείνει μάλιστα ένα μοντέλο στο οποίο ο αγοραστής αναλαμβάνει την τακτοποίηση με αντάλλαγμα χαμηλότερη τιμή, λύση που θεωρεί ότι θα απελευθέρωνε χιλιάδες ακίνητα και θα επιτάχυνε τις συναλλαγές.

Η εσωτερική μετανάστευση, όπως και οι ανακαινίσεις, αποτελούν πια βασικούς άξονες μέσα από τους οποίους τα νοικοκυριά προσπαθούν να προσαρμοστούν στις νέες συνθήκες. Είτε πρόκειται για αγοραστές που εγκαταλείπουν τα Νότια για την Ανατολική Αττική ή τα Βόρεια, είτε για ιδιοκτήτες που μετατρέπουν εξοχικά σπίτια σε περιοχές όπως η Ανάβυσσος και το Λαγονήσι, σε κύρια κατοικία, είτε για όσους ανακαινίζουν τον υπάρχοντα χώρο τους επειδή δεν μπορούν να αγοράσουν καινούργιο, το αποτέλεσμα είναι το ίδιο. Διαμορφώνεται μία αγορά σε μετάβαση, που αναζητά ισορροπίες ανάμεσα στο υψηλό κόστος, τη χαμηλή προσφορά και την ανάγκη των πολιτών για αξιοπρεπή στέγη.

Άνω των 30 ετών τα περισσότερα ακίνητα προς πώληση

Πρόσφατα στοιχεία της Prosperty αποκαλύπτουν μια αγορά ακινήτων με έντονη ανισορροπία μεταξύ ηλικίας, ποιότητας και τιμών. Από τα 131.000 διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση σήμερα στην Αττική, περισσότερα από τα μισά είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις το 10% αυτών έχει ανακαινιστεί. Η παλαιότητα του αποθέματος συνδυάζεται με τη ραγδαία αύξηση των τιμών στα νεόδμητα, που σε αρκετές περιοχές ξεπερνούν τις 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, δημιουργώντας ένα περιβάλλον όπου η ζήτηση δεν ικανοποιείται αποτελεσματικά.

Η δεκαετία με τον μεγαλύτερο όγκο διαθέσιμων ακινήτων είναι μακράν αυτή του 1971–1980, με 33.275 καταγεγραμμένες κατοικίες, ποσοστό 25,4% του συνόλου. Τα ακίνητα της περιόδου 1961–1970 αντιστοιχούν στο 16,4%, ενώ οι πιο πρόσφατες κατασκευές (2011–2020) αποτελούν μόλις το 1,5% της αγοράς. Το γεγονός αυτό υπογραμμίζει τη μεγάλη ηλικία του ελληνικού κτιριακού στόλου και την ανάγκη εκτεταμένων ανακαινίσεων.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, το 90% των ακινήτων που βρίσκονται σήμερα προς πώληση δεν έχει ανακαινιστεί. Μόνο 10.500 κατοικίες θεωρούνται ανακαινισμένες, ενώ 89.500 παραμένουν σε αρχική κατάσταση, παρά το γεγονός ότι οι περισσότερες εξ αυτών είναι ηλικίας άνω των τριών δεκαετιών. Πρόκειται για μια δομική πρόκληση που δυσχεραίνει τόσο την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων, όσο και την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.

Την ίδια στιγμή, τα νεόδμητα ακίνητα της περιόδου 2020–2025, τα οποία αποτελούν τη μικρότερη κατηγορία σε όγκο, διατίθενται σε ιδιαίτερα υψηλές τιμές, δημιουργώντας μεγάλη απόσταση από τις οικονομικές δυνατότητες της πλειονότητας των αγοραστών. Η Γλυφάδα βρίσκεται στην κορυφή των ζητούμενων τιμών με μέσο όρο 6.398 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθεί η Βούλα με 7.274 ευρώ/τ.μ. και ο Άλιμος με 5.129 ευρώ/τ.μ. Στις δέκα πιο ακριβές περιοχές περιλαμβάνονται επίσης το Παλαιό Φάληρο, το Μαρούσι, η Καλλιθέα, η Ηλιούπολη, ο Άγιος Δημήτριος, το Χαλάνδρι και η Νέα Σμύρνη.

Πίνακας: Παλαιότητα διαθέσιμων ακινήτων στην Αττική

Δεκαετία κατασκευής	Διαθέσιμα ακίνητα	Ποσοστό συνόλου
1971–1980	33.275	25,4%
1961–1970	21.504	16,4%
1981–1990	15.471	11,8%
1991–2000	7.982	6,1%
2001–2010	12.577	9,6%
2011–2020	2.002	1,5%
2020+	29.839	22,7%
Προγενέστερα του 1960	8.350	6,5%

 

Πίνακας: Τιμές νεόδμητων ακινήτων στα νότια προάστια (2020–2025)

Περιοχή	Μέση ζητούμενη τιμή (€/τ.μ.)	Αριθμός νεόδμητων
Βούλα	7.274	699
Γλυφάδα	6.398	1.392
Άλιμος	5.129	596
Παλαιό Φάληρο	4.422	594
Μαρούσι	3.830	462
Νέα Σμύρνη	3.604	293
Ηλιούπολη	3.915	395
Άγιος Δημήτριος	2.887	394
Χαλάνδρι	3.816	302
Καλλιθέα	3.415	436