Νότια Προάστια: Πώς ο φόρος μεταβίβασης 15% στους ξένους εκτός ΕΕ μπορεί να αλλάξει την αγορά κατοικίας
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ, που ανακοίνωσε ο Κυριάκος Μητσοτάκης στη ΔΕΘ, φέρνει ανατροπές στην κτηματαγορά των νοτίων προαστίων - Παράγοντες του real estate μιλούν στο NouPou για πιθανό «πάγωμα» στις προπωλήσεις και τις νέες αναπτύξεις, σε μια περιοχή όπου η διεθνής ζήτηση καλύπτει έως και το 70% των πωλήσεων
Στην πρώτη γραμμή των επιπτώσεων από την αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για αγοραστές τρίτων χωρών βρίσκονται τα νότια προάστια και συνολικά η Αθηναϊκή Ριβιέρα, μία από τις αγορές που έχουν στηριχθεί περισσότερο στη διεθνή ζήτηση τα τελευταία χρόνια. Από το Παλαιό Φάληρο και τον Άλιμο έως το Ελληνικό, τη Γλυφάδα, τη Βούλα, τη Βάρκιζα και τη Βουλιαγμένη, οι ξένοι αγοραστές έχουν αποκτήσει ισχυρή παρουσία, ιδιαίτερα στο premium και νεόδμητο οικιστικό προϊόν, γεγονός που ενισχύει τους φόβους ότι η νέα φορολογία που εξήγγειλε η κυβέρνηση μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο τις συναλλαγές, αλλά και τις μεταπωλήσεις, τις προπωλήσεις και τελικά την παραγωγή νέων κατοικιών.
Η εικόνα που μεταφέρει στο NouPou ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Managing Partner της Avakon, είναι χαρακτηριστική. Σύμφωνα με τον ίδιο, σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς των νοτίων προαστίων οι αγοραστές από τρίτες χώρες μπορούν να αντιπροσωπεύουν ακόμη και πάνω από το 60%-70% του αγοραστικού κοινού, με βάση την εμπειρία της εταιρείας του και την εικόνα που λαμβάνει από άλλους κατασκευαστές.
Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η αγορά των νοτίων προαστίων θεωρείται περισσότερο εκτεθειμένη από άλλες περιοχές της Αττικής. Εάν ένα μέρος των αγοραστών εκτός Ε.Ε. απομακρυνθεί λόγω του αυξημένου κόστους, η πρώτη επίπτωση μπορεί να φανεί στον χρόνο πώλησης των κατοικιών και στη διαπραγματευτική δύναμη των αγοραστών. Σε δεύτερο χρόνο, όμως, το αποτέλεσμα μπορεί να περάσει στις προπωλήσεις και στα επόμενα σχέδια των developers.
Από 45.000 σε 225.000 ευρώ για μια κατοικία στη Γλυφάδα
Η επιβάρυνση γίνεται πολύ πιο αισθητή στα νότια προάστια εξαιτίας των υψηλών αξιών. Ο κ. Κιολέογλου δίνει το παράδειγμα κατοικίας στη Γλυφάδα αξίας 1,5 εκατ. ευρώ. Με τον σημερινό συντελεστή 3%, ο κύριος φόρος μεταβίβασης διαμορφώνεται στις 45.000 ευρώ. Με τον νέο συντελεστή 15%, το ποσό εκτοξεύεται στις 225.000 ευρώ, δηλαδή η πρόσθετη επιβάρυνση φτάνει τις 180.000 ευρώ.
Και αυτό είναι κρίσιμο για τον τρόπο με τον οποίο σκέφτεται ο διεθνής αγοραστής. Ένας επενδυτής που διαθέτει 1,5 ή 2 εκατ. ευρώ δεν συγκρίνει μόνο τη Γλυφάδα με τη Βούλα ή τη Βουλιαγμένη. Συγκρίνει την Ελλάδα με άλλες αγορές του εξωτερικού, λαμβάνοντας υπόψη τη συνολική φορολογία, το κόστος απόκτησης, τη δυνατότητα μεταπώλησης, τις αποδόσεις και την ποιότητα του ακινήτου. Αυτόν ακριβώς τον κίνδυνο επισημαίνει ο κ. Κιολέογλου, θεωρώντας πιθανό ένα μέρος της διεθνούς ζήτησης να στραφεί αλλού εάν το επιπλέον κόστος θεωρηθεί υπερβολικό.
Η ανησυχία, επομένως, δεν αφορά μόνο τον ξένο αγοραστή που θα πληρώσει περισσότερο φόρο. Αφορά και τον ιδιοκτήτη που θέλει να πουλήσει. Σε μια περιοχή όπου μεγάλο μέρος του ενδιαφέροντος προέρχεται από το εξωτερικό, μια συρρίκνωση αυτής της δεξαμενής μπορεί να κάνει δυσκολότερη τη μεταπώληση, να αυξήσει τους χρόνους απορρόφησης και να οδηγήσει σε μεγαλύτερες διαπραγματεύσεις στις τελικές τιμές.
Στενότερο τελικά το πεδίο εφαρμογής
Παρότι οι πρώτες αντιδράσεις της αγοράς ήταν έντονες, η τελική εξειδίκευση του μέτρου περιόρισε αρκετά την περίμετρό του. Ο πενταπλασιασμός του φόρου δεν θα εφαρμόζεται οριζόντια σε όλες τις αγορές ακινήτων από ξένους, αλλά μόνο στην αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.
Η εφαρμογή μετατέθηκε για την 1η Ιουλίου 2027, δίνοντας στην αγορά χρόνο προσαρμογής. Παράλληλα, διευκρινίστηκε ότι ο αυξημένος φόρος αφορά φυσικά και όχι νομικά πρόσωπα, ενώ εξαιρούνται και οι ομογενείς. Εκτός του μέτρου μένουν επίσης επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα και άλλες κατηγορίες ακινήτων που κατά τη μεταβίβαση δεν έχουν χρήση κατοικίας.
Η σημαντική αυτή διαφοροποίηση περιορίζει σε έναν βαθμό τις αρχικές ανησυχίες, δεν τις εξαφανίζει όμως, ιδιαίτερα στα νότια προάστια, όπου μεγάλο μέρος της αγοράς αφορά ακριβές κατοικίες και φυσικά πρόσωπα από τρίτες χώρες.
Το Ελληνικό στο επίκεντρο
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η επίδραση που μπορεί να έχει το μέτρο στην επένδυση του Ελληνικού, δεδομένου ότι πρόκειται για τη μεγαλύτερη εν εξελίξει ανάπτυξη ακινήτων στη χώρα και ένα project με έντονη διεθνή απήχηση.
Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι η πλειονότητα των αγοραστών κατοικιών στο Ελληνικό είναι Έλληνες, με το ποσοστό να κινείται περίπου στο 55%-60%, ενώ το υπόλοιπο 40%-45% αποτελείται από διεθνείς αγοραστές από περισσότερες από 110 χώρες. Αυτό σημαίνει ότι το project δεν στηρίζεται αποκλειστικά στο ξένο κεφάλαιο και διαθέτει ισχυρή εγχώρια βάση.
Ωστόσο, το 40%-45% των διεθνών αγοραστών παραμένει σημαντικό ποσοστό. Και η μεγαλύτερη επίδραση μπορεί να εμφανιστεί όχι μόνο στις αρχικές πωλήσεις, αλλά κυρίως στη δευτερογενή αγορά που σταδιακά θα αναπτυχθεί καθώς παραδίδονται οι κατοικίες. Εάν ο επόμενος υποψήφιος αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο από τρίτη χώρα που υπάγεται στον νέο φόρο, το πρόσθετο κόστος μπορεί να επηρεάσει άμεσα την απόφαση αγοράς.
Ο φόβος για «πάγωμα» νέων έργων
Τον κίνδυνο η επίπτωση να περάσει από τις πωλήσεις στην οικοδομική δραστηριότητα επισημαίνει σε δημόσια τοποθέτησή του και ο Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Greece Sotheby’s International Realty, χαρακτηρίζοντας το μέτρο «βίαιη παρέμβαση» στους κανόνες της αγοράς.
Όπως εξηγεί, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και στα νησιά σημαντικός αριθμός έργων χρηματοδοτείται μέσα από προπωλήσεις, στις οποίες οι αγοραστές από τρίτες χώρες έχουν ισχυρή παρουσία. Εάν αυτή η ζήτηση συρρικνωθεί, τα έσοδα από τις προπωλήσεις μειώνονται, την ώρα που το κόστος της γης, της κατασκευής και της χρηματοδότησης παραμένει υψηλό.
Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με τον ίδιο, μπορεί να είναι η συμπίεση των περιθωρίων των developers και η αναβολή του επόμενου project. Και εάν λιγότερες αναπτύξεις ξεκινήσουν σήμερα, σε δύο ή τρία χρόνια θα βγουν στην αγορά λιγότερες νέες κατοικίες.
Εδώ ακριβώς εντοπίζεται και η βασική αντίφαση που βλέπει η αγορά, ένα μέτρο που έχει ως στόχο να περιορίσει την πίεση στις τιμές θα μπορούσε, εάν αποθαρρύνει την παραγωγή νέων κατοικιών, να οδηγήσει μεσοπρόθεσμα σε μικρότερη προσφορά και να συντηρήσει τις υψηλές αξίες.
Τα 1,2 δισ. ευρώ από τρίτες χώρες
Το βάρος των ξένων κεφαλαίων γίνεται σαφές και από τα στοιχεία των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα. Το 2025 οι συνολικές εισροές ανήλθαν σε 2,056 δισ. ευρώ, έναντι 2,750 δισ. το 2024 και 2,133 δισ. το 2023.
Από το συνολικό ποσό του 2025, τα 1,217 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, δηλαδή περίπου το 59% του συνόλου. Το 2024 το αντίστοιχο ποσό ήταν 1,754 δισ. ευρώ και το 2023 1,478 δισ. ευρώ.
Στα στοιχεία που παρουσιάστηκαν από το Υπουργείο για το 2025 η Τουρκία εμφανίζεται με 214 εκατ. ευρώ, η Ελβετία με 211 εκατ., το Χονγκ Κονγκ με 115 εκατ., το Ισραήλ και οι Ηνωμένες Πολιτείες με 88 εκατ. ευρώ έκαστο, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα με 67 εκατ., το Ηνωμένο Βασίλειο με 63 εκατ., η Κίνα με 50 εκατ., η Σιγκαπούρη με 37 εκατ. και η Αίγυπτος με 26 εκατ. ευρώ.
Η οικονομική δραστηριότητα που δεν φαίνεται στο συμβόλαιο
Στις ευρύτερες οικονομικές επιπτώσεις εστιάζει και η Άννα Μωκάκου, πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων και επικεφαλής της NEW LIFE REAL ESTATE, η οποία δηλώνει στο NouPou ότι διαφωνεί με την αύξηση της φορολογίας και δεν θεωρεί σαφή τη σύνδεσή της με την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Όπως επισημαίνει, ένας ξένος αγοραστής δεν αφήνει χρήματα στην ελληνική οικονομία μόνο μέσω του τιμήματος της αγοράς. Συχνά αποκτά παλαιότερο ακίνητο και στη συνέχεια επενδύει σημαντικά ποσά στην ανακαίνισή του, δημιουργώντας κύκλο εργασιών για μηχανικούς, αρχιτέκτονες, συνεργεία, τεχνίτες και προμηθευτές.
Υπό αυτή την έννοια, μια κάμψη των αγορών από το εξωτερικό δεν θα επηρεάσει μόνο τα συμβόλαια ή τις προμήθειες της αγοράς ακινήτων. Μπορεί να έχει ευρύτερη επίδραση στην κατασκευαστική δραστηριότητα και στο οικοσύστημα επαγγελμάτων που συνδέεται με αυτή.
Το πραγματικό πρόβλημα είναι η προσφορά
Η ίδια θεωρεί ότι το βάρος της στεγαστικής πολιτικής πρέπει να πέσει περισσότερο στην αύξηση της προσφοράς. Όπως υποστηρίζει, αυτό που εξακολουθεί να λείπει είναι ένα μεγαλύτερης κλίμακας σχέδιο με ξεκάθαρη χρηματοδότηση για την αξιοποίηση του αποθέματος ακινήτων του Δημοσίου και την επιστροφή κλειστών κατοικιών στην αγορά.
Μάλιστα, προτείνει μέρος των πρόσθετων εσόδων που ενδεχομένως θα προκύψουν από τη νέα φορολογία να κατευθύνεται σε έναν ειδικό στεγαστικό «κουμπαρά» για την ανακαίνιση και αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων. Προσδοκίες δημιουργεί και το Κοινωνικό Κλιματικό Σχέδιο των 4,77 δισ. ευρώ, καθώς θεωρεί ότι μπορεί να αποτελέσει το όχημα για ένα πιο οργανωμένο πρόγραμμα κινητοποίησης αδρανούς αποθέματος.
Το επόμενο διάστημα αναμένεται, πάντως, να ενταθούν οι πιέσεις προς την κυβέρνηση. Ο Γιάννος Γραμματίδης, Πρόεδρος του Ινστιτούτου Εταιρικής Κοινωνικής Ευθύνης και επίτιμος Πρόεδρος του Ελληνοαμερικανικού Εμπορικού Επιμελητηρίου, έχει ήδη θέσει δημόσια το ερώτημα κατά πόσο η νέα φορολογική πολιτική συμβάλλει στην ανάπτυξη και εάν συνάδει με την προσπάθεια προσέλκυσης επενδύσεων από μη κοινοτικές χώρες, καλώντας ουσιαστικά την κυβέρνηση να επανεξετάσει την επιλογή.
Για τα νότια προάστια, πάντως, το διακύβευμα είναι ευρύτερο από έναν φορολογικό συντελεστή. Εάν η ξένη ζήτηση αποδειχθεί ανθεκτική, η αγορά μπορεί να απορροφήσει την αλλαγή χωρίς μεγάλες αναταράξεις. Εάν όμως ένα σημαντικό τμήμα αγοραστών αποχωρήσει ή αναβάλει τις αγορές του, οι επιπτώσεις θα μπορούσαν να διαχυθούν από τις πωλήσεις στις μεταπωλήσεις, από τις προπωλήσεις στις νέες αναπτύξεις και τελικά στην ίδια την προσφορά κατοικιών.