ASPIS Real Estate: Το νέο hotspot του σύγχρονου real estate

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται σε μια περίοδο κατά την οποία όλα μοιάζουν να κινούνται ταυτόχρονα. Οι τιμές έχουν αλλάξει, οι ανάγκες των αγοραστών επαναπροσδιορίζονται, νέες μορφές κατοικίας και εργασίας κερδίζουν έδαφος, ενώ μεγάλες επενδύσεις, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα αυτή του Ελληνικού, δημιουργούν νέα δεδομένα. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η ASPIS Real Estate South επεκτείνει την παρουσία της με ένα νέο γραφείο στην καρδιά της Αθηναϊκής Ριβιέρας.

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται σε μια περίοδο κατά την οποία όλα μοιάζουν να κινούνται ταυτόχρονα. Οι τιμές έχουν αλλάξει, οι ανάγκες των αγοραστών επαναπροσδιορίζονται, νέες μορφές κατοικίας και εργασίας κερδίζουν έδαφος, ενώ μεγάλες επενδύσεις, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα αυτή του Ελληνικού, δημιουργούν νέα δεδομένα. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η ASPIS Real Estate South επεκτείνει την παρουσία της με ένα νέο γραφείο στην καρδιά της Αθηναϊκής Ριβιέρας.

Το τέταρτο γραφείο της εταιρείας, ASPIS Real Estate Ελληνικού–Αργυρούπολης, στεγάζεται στον 1ο όροφο, στο γραφείο 120 του Δημοτικού Κτηρίου Ιμέρας, επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης 602Α στην Αργυρούπολη. Πρόκειται για ένα υπερσύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο, αποτέλεσμα της  επιτυχημένης διαμεσολάβησης της εταιρείας του Κωνσταντίνου Αλεξίου ASPIS Real Estate South ανάμεσα στο  Δήμο Ελληνικού–Αργυρούπολης και της  DKG Development, και φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως ένας σύγχρονος «Κόμβος Παραγωγικότητας και Ανάπτυξης», συνδυάζοντας καινοτομία, βιωσιμότητα και λειτουργικότητα, με στόχο την πιστοποίηση LEED Gold.

Για τον Κωνσταντίνο Αλεξίου, ιδιοκτήτη της ASPIS Real Estate South και οικονομολόγο, το νέο γραφείο δεν αποτελεί απλώς μία ακόμη γεωγραφική επέκταση της εταιρείας, αλλά αντιπροσωπεύει μια διαφορετική αντίληψη για το πώς μπορεί να λειτουργεί σήμερα ένα σύγχρονο real estate hub. «Έχουμε δημιουργήσει ένα P.R. Real Estate concept με στόχο τις συνέργειες ελληνικών και πολυεθνικών επιχειρήσεων καθώς και την δημιουργία κοινότητας πελατολογίων που θα εξυπηρετούνται από εξειδικευμένους εσωτερικούς και εξωτερικούς συνεργάτες μας. Παρέχουμε έρευνες αγοράς, πληροφορίες για επενδύσεις, premium εξυπηρέτηση, εξειδικευμένους συνεργάτες για κάθε δραστηριότητα που αφορά το Real Estate», μας εξηγεί. 

Η επιλογή της συγκεκριμένης περιοχής μόνο τυχαία δεν είναι. Τα νότια προάστια βρίσκονται τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο της εγχώριας αλλά και της διεθνούς επενδυτικής δραστηριότητας, ενώ η μεγάλη ανάπτυξη του Ελληνικού αναδιαμορφώνει σταδιακά ολόκληρη την Αθηναϊκή Ριβιέρα. Πρόκειται για μια επένδυση που δημιουργεί ουσιαστικά μία νέα πόλη 60.000 κατοίκων, με ανάγκες υψηλών προδιαγραφών και, κατ’ επέκταση, νέες απαιτήσεις από τους επαγγελματίες του real estate. Το νέο γραφείο λειτουργεί μάλιστα σε 24ωρη βάση, όλον τον χρόνο, ακριβώς για να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις μιας αγοράς που εξελίσσεται δυναμικά και αποκτά όλο και πιο διεθνή χαρακτηριστικά.

Οι νέες ανάγκες φέρνουν νέα real estate προϊόντα

Η αλλαγή, όμως, δεν αφορά μόνο τις τιμές ή τις περιοχές που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Αφορά και τον ίδιο τον τρόπο με τον οποίο κατοικούμε και εργαζόμαστε.

Στα νότια προάστια δύο κατηγορίες φαίνεται να αποκτούν ιδιαίτερη δυναμική. Η πρώτη είναι τα serviced apartments, πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα που συνδυάζουν χαρακτηριστικά κατοικίας και ξενοδοχείου και απευθύνονται κυρίως σε στελέχη εταιρειών, επαγγελματίες, digital nomads και ανθρώπους που χρειάζονται ποιοτική κατοικία για μικρότερο ή μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. «Μπορούν να καλύψουν τόσο βραχυχρόνιες όσο και μεσοπρόθεσμες ανάγκες διαμονής, αποτελώντας μια πιο ευέλικτη λύση για ανθρώπους που βρίσκονται προσωρινά σε μια πόλη», εξηγεί ο κ. Αλεξίου. 

Η δεύτερη είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας. Coworking spaces, serviced offices, meeting rooms, κοινόχρηστοι χώροι εργασίας και lounge, πλήρως εξοπλισμένα γραφεία και σύγχρονες εγκαταστάσεις με βιοκλιματικό σχεδιασμό δημιουργούν ένα μοντέλο στο οποίο ο επαγγελματίας ή η εταιρεία μπορεί να εγκατασταθεί χωρίς τις δεσμεύσεις και το υψηλό αρχικό κόστος ενός παραδοσιακού επαγγελματικού χώρου. Με απλά λόγια, ο επαγγελματίας μπορεί να δουλέψει σε έναν έτοιμο χώρο χωρίς πολυετή δέσμευση μίσθωσης, χωρίς να χρειαστεί να επενδύσει σε έπιπλα και εξοπλισμό και επιλέγοντας συνδρομή ή μικρότερης διάρκειας μίσθωση. Το μοντέλο απευθύνεται σε ένα ευρύ επαγγελματικό κοινό, από freelancers και startups μέχρι δικηγόρους, λογιστές, τεχνικές εταιρείες, στελέχη που εργάζονται με hybrid μοντέλο και επιχειρήσεις που επιδιώκουν να περιορίσουν το κόστος εγκατάστασής τους.

Οι αριθμοί που παραθέτει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου αποτυπώνουν το μέγεθος της αλλαγής: «Η αγορά ευέλικτων χώρων εργασίας εκτιμάται ότι θα αναπτυχθεί κατά 600% μέχρι το 2030. Το 30% όλων των χώρων γραφείων θα εξελιχθούν σε υβριδικούς χώρους εργασίας το ίδιο διάστημα. Το 88% των εταιρειών σχεδιάζουν την πλήρη μετάβαση στην ευέλικτη εργασία». Φαίνεται ότι πρόκειται για μια μετάβαση που δεν αφορά μόνο μικρές ή νεοφυείς επιχειρήσεις, αλλά εταιρείες κάθε μεγέθους, οι οποίες αναζητούν τη δυνατότητα να κλιμακώνουν γρηγορότερα τη λειτουργία τους, να προσελκύουν και να διατηρούν ανθρώπινο δυναμικό και ταυτόχρονα να υιοθετούν μια πιο ευέλικτη και περιβαλλοντικά συνειδητή προσέγγιση ως προς τους χώρους εργασίας τους.

Νεόδμητο, παλιό ή ανακαινισμένο;

Πέρα όμως από τις νέες τάσεις, το ερώτημα που απασχολεί σήμερα τον μέσο αγοραστή είναι πολύ πιο πρακτικό το τι ακίνητο αξίζει πραγματικά να αγοράσει; Ο Κωνσταντίνος Αλεξίου χωρίζει τη σημερινή αγορά κατοικίας σε τρεις μεγάλες κατηγορίες: τα νεόδμητα, τα ανακαινισμένα και τα παλαιά ακίνητα. Στην κορυφή αυτής της αλυσίδας βρίσκονται τα νεόδμητα, καθώς οι τιμές τους λειτουργούν ουσιαστικά ως σημείο αναφοράς για ολόκληρη την αγορά.

Αυτό σημαίνει ότι και η εμπορικότητα των ανακαινισμένων ακινήτων εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την απόσταση που διατηρούν από τις τιμές των νεόδμητων. Σύμφωνα με τον ίδιο, ένα ανακαινισμένο ακίνητο θα πρέπει να είναι περίπου 30% ή και περισσότερο φθηνότερο από ένα αντίστοιχο νεόδμητο για να παραμένει πραγματικά ελκυστικό. Όταν οι δύο τιμές πλησιάζουν πολύ, τα ανακαινισμένα, όπως χαρακτηριστικά εξηγεί, «μένουν στο ράφι».

Από την άλλη, το κόστος των νεόδμητων καθορίζεται από τέσσερις βασικούς παράγοντες: την αξία του οικοπέδου, το κόστος εργασίας, το κόστος των υλικών και το περιθώριο κέρδους του κατασκευαστή. Και όσο αυτοί οι παράγοντες παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, τόσο δυσκολότερη γίνεται μια ουσιαστική αποκλιμάκωση των τιμών. Αυτό δημιουργεί ένα ιδιαίτερα απαιτητικό περιβάλλον για τον μέσο αγοραστή. Ένα νεόδμητο σπίτι 100 τ.μ. μπορεί να κοστίζει από 200.000 έως και 1 εκατ. ευρώ, ανάλογα με την περιοχή, με τις αποκλίσεις σε ολόκληρη τη χώρα να είναι εντυπωσιακές.

Για παράδειγμα, στην Καστοριά, μία από τις οικονομικότερες αγορές της χώρας, ένα νεόδμητο 100 τ.μ. μπορεί να κοστίζει περίπου 150.000 ευρώ. Στο Λαύριο, αντίστοιχο ακίνητο με θέα στο λιμάνι, πάρκινγκ και αποθήκη έχει διατεθεί περίπου στις 300.000 ευρώ. Όσο όμως πλησιάζει κανείς προς τα νότια προάστια της Αθήνας, τα ποσά ανεβαίνουν αισθητά. Στην Άνω Γλυφάδα, ένα αντίστοιχο ακίνητο μπορεί να φτάσει περίπου τις 450.000 ευρώ, ενώ στην Κάτω Γλυφάδα ακόμη και τις 800.000. Σε Αργυρούπολη ή Δάφνη οι τιμές κινούνται χαμηλότερα, περίπου μεταξύ 350.000 και 450.000 ευρώ. Συνολικά, για μια τυπική οικογενειακή κατοικία 100 τ.μ. σε περιοχές μεσαίου κόστους, ο μέσος όρος τοποθετείται σήμερα μεταξύ 300.000 και 400.000 ευρώ.

Την ίδια στιγμή, όμως, ούτε η επιλογή ενός παλαιότερου ακινήτου είναι πλέον τόσο αυτονόητα οικονομική όσο στο παρελθόν. Σύμφωνα με τον κ. Αλεξίου, για να αξίζει πραγματικά η αγορά ενός παλαιού ακινήτου, η τιμή του θα πρέπει να βρίσκεται τουλάχιστον 40%-50% χαμηλότερα από εκείνη ενός αντίστοιχου νεόδμητου. Και ο λόγος; Το κόστος της ανακαίνισης. «Ένα παλιό διαμέρισμα 80 τ.μ. μπορεί, για παράδειγμα, να αγοραστεί προς 80.000 ευρώ, αλλά να απαιτήσει άλλα τόσα για να ανακαινιστεί πλήρως. Το αρχικά «φθηνό» ακίνητο μπορεί έτσι να φτάσει τελικά τις 160.000 ευρώ», συμπληρώνει.

Η χρυσή τομή της αγοράς είναι τα ανακαινισμένα ακίνητα

Γίνεται αντιληπτό ότι ανάμεσα στο ακριβό νεόδμητο και στο παλιό που κρύβει ένα σημαντικό επιπλέον κόστος, δημιουργείται χώρος για τη «χρυσή τομή» της σημερινής αγοράς, που είναι το πλήρως ανακαινισμένο ακίνητο. «Ένα ανακαινισμένο σπίτι 100 τ.μ. μπορεί να διατίθεται περίπου στις 300.000 ευρώ, όταν το αντίστοιχο νεόδμητο ξεπερνά τις 400.000. Ένα παλαιό ακίνητο στην ίδια περιοχή μπορεί να πωλείται περίπου στις 200.000 ευρώ, όμως όταν προστεθεί το κόστος της ανακαίνισης, το τελικό ποσό μπορεί να πλησιάσει ή ακόμη και να ξεπεράσει εκείνο ενός ήδη ανακαινισμένου σπιτιού», μας εξηγεί ενδελεχώς. 

Παράλληλα, στα ανακαινισμένα εντοπίζεται συχνά και το μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης. Οι ιδιοκτήτες που έχουν ήδη επενδύσει στην ανακαίνιση μπορεί να είναι περισσότερο διατεθειμένοι να προχωρήσουν σε μια μείωση της τιμής προκειμένου να ολοκληρώσουν την πώληση, σε αντίθεση με τα νεόδμητα όπου τα περιθώρια είναι συνήθως αρκετά πιο περιορισμένα.

Τι σπίτι ψάχνουν σήμερα οι Έλληνες

Μπορεί οι τιμές να αλλάζουν, όμως οι ανάγκες της ελληνικής οικογένειας παραμένουν αρκετά συγκεκριμένες. Το πιο περιζήτητο προϊόν στην αγορά είναι σήμερα το διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια, μπάνιο και WC, μια διαρρύθμιση αρκετά ευέλικτη ώστε να καλύπτει τόσο ένα ζευγάρι όσο και μια τετραμελή οικογένεια. Η ζήτηση αυτή επηρεάζει πλέον άμεσα και την προσφορά, καθώς οι developers προσαρμόζουν αντίστοιχα τη διαρρύθμιση και τα χαρακτηριστικά των νέων κατοικιών.

Παρόλα αυτά, η αγορά βρίσκεται αυτή την περίοδο σε μια ιδιότυπη φάση αναμονής. Παρά τη διαθέσιμη ρευστότητα, αρκετοί υποψήφιοι αγοραστές εμφανίζονται επιφυλακτικοί, παρακολουθώντας τις τιμές αλλά και τις ευρύτερες γεωπολιτικές εξελίξεις πριν προχωρήσουν σε μια τόσο σημαντική οικονομική απόφαση.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, δύο εργαλεία είναι εκείνα που, κατά τον Κωνσταντίνο Αλεξίου, «κρατούν ζωντανή» τη ζήτηση: το πρόγραμμα «Σπίτι μου» για ακίνητα έως 250.000 ευρώ και η Golden Visa στο ίδιο επίπεδο επένδυσης.

Το «Σπίτι μου» εξακολουθεί να διευκολύνει την πρόσβαση στην κατοικία για ανθρώπους που δεν διαθέτουν ιδιόκτητο σπίτι. Η Golden Visa, από την άλλη, συνδέεται σε σημαντικό βαθμό με τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων, όπως γραφεία και καταστήματα, σε κατοικίες, ενώ ιδιαίτερο ενδιαφέρον καταγράφεται από επενδυτές από την Τουρκία, το Ισραήλ και πρόσφατα από το Ιράν καθώς και άλλων χωρών του Περσικού κόλπου λόγω του πολέμου .

Η επόμενη μεγάλη μετακίνηση της αγοράς

Οι υψηλές τιμές στα νότια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας δημιουργούν ταυτόχρονα μια νέα γεωγραφία κατοικίας. Όλο και περισσότεροι αγοραστές στρέφουν πλέον το βλέμμα τους προς την Ανατολική Αττική και τα Μεσόγεια. Ραφήνα, Νέα Μάκρη, Αρτέμιδα, Μαρκόπουλο, Κερατέα και Λαύριο καταγράφουν αυξανόμενο ενδιαφέρον, καθώς εξακολουθούν να προσφέρουν ακίνητα σε πιο προσιτές τιμές. Εξαιρετικό ενδιαφέρον παρουσιάζει  ειδικά η περιοχή του Λαυρίου λόγω ανάπτυξης του Λιμανιού, του Τεχνολογικού Πολιτιστικού Πάρκου και μεγάλων επενδύσεων σε οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα . Πρόσφατα ανακοινώθηκε η σύνδεση του προαστιακού με αστική συγκοινωνία κάθε μισή ώρα με το Λαύριο, που δείχνει ξεκάθαρα τις προοπτικές της περιοχής.

Οι νέες εργασιακές συνθήκες αλλάζουν επομένως και τον χάρτη της κατοικίας. Ένας αγοραστής μπορεί πλέον να δεχτεί να ζει πιο μακριά από το κέντρο, εφόσον σε αντάλλαγμα αποκτά περισσότερα τετραγωνικά, καλύτερη ποιότητα ζωής και ένα ακίνητο που ανταποκρίνεται περισσότερο στις οικονομικές του δυνατότητες. «Σε αυτή την αλλαγή έρχεται να προστεθεί και η αυξανόμενη χρήση ηλεκτρικών αυτοκινήτων. Ο συνδυασμός τηλεργασίας και οικονομικότερης μετακίνησης μπορεί να περιορίσει ακόμη περισσότερο τη σημασία της απόστασης, κάνοντας περιοχές που κάποτε θεωρούνταν αρκετά μακριά από το κέντρο πιο ρεαλιστικές επιλογές κατοικίας», μας αναφέρει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου- κάτι που δεν είχαμε σκεφτεί μέχρι στιγμής. 

Με βάση αυτή τη μετατόπιση, η Ανατολική Αττική διαμορφώνεται ως ένα από τα επόμενα «μέτωπα» ανόδου της αγοράς ακινήτων, ακριβώς επειδή οι τιμές της παραμένουν ακόμη σε επίπεδα περισσότερο προσιτά για τον μέσο Έλληνα αγοραστή.

Real estate με κοινωνική διάσταση

Πίσω από τις τιμές, τις επενδύσεις, τα νέα projects και τις τάσεις της αγοράς, ο Κωνσταντίνος Αλεξίου επιμένει και σε μια διαφορετική διάσταση του real estate, εκείνη που αφορά την πραγματική ζωή των ανθρώπων. «Οι βασικές ανάγκες του ανθρώπου είναι η υγεία, η τροφή και η στέγη και το real estate σχετίζεται με μία από τις πιο θεμελιώδεις ανάγκες, αυτή της στέγασης, σε οικιστικό και σε επαγγελματικό επίπεδο». 

Για τον ίδιο, αυτή ακριβώς η σύνδεση δημιουργεί και μια ευθύνη που ξεπερνά το αμιγώς επιχειρηματικό κομμάτι.«Για τον λόγο αυτό, το έργο μας οφείλει να έχει ουσιαστική κοινωνική και ανθρώπινη διάσταση. Δεν λειτουργούμε απλώς ως μία εταιρεία για το επιχειρείν και το κέρδος, αλλά επιτελούμε και ένα λειτούργημα, με στόχο να προσφέρουμε πραγματική αξία στους ανθρώπους και στην κοινωνία συνολικά».

Σε μια εποχή που το real estate βρίσκεται στο κέντρο μιας μεγάλης συζήτησης, για τις επενδύσεις, τις τιμές, την προσιτή κατοικία και τελικά την ίδια την ποιότητα ζωής στις πόλεις, αυτή είναι και η μεγαλύτερη πρόκληση της επόμενης ημέρας. Η ανάπτυξη να μη μετριέται μόνο σε τετραγωνικά και αποδόσεις, αλλά και στο κατά πόσο μπορεί να ανταποκριθεί στις πραγματικές ανάγκες εκείνων που τελικά θα ζήσουν και θα εργαστούν μέσα σε αυτά.