Η τάση της αστικής φιλοξενίας και η νέα γενιά ξενοδοχείων

Αποτελώντας το «επίνειο» για την τουριστική και εμπορική ανάπτυξη της πρωτεύουσας, η Αθηναϊκή Ριβιέρα επανασυστήνεται. Με κύριους άξονες τη Γλυφάδα, τη Βούλα, το Ελληνικό και τη Βουλιαγμένη, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας μετατρέπεται σε έναν από τους πιο δυναμικούς άξονες real estate και φιλοξενίας στη χώρα. Πολυτελείς κατοικίες, resorts, boutique hotels και μεικτές αναπτύξεις συγκλίνουν σε μια νέα αστική συνθήκη, όπου η κατοικία, ο τουρισμός, η ευεξία, η εστίαση και η αναψυχή λειτουργούν πλέον ως μέρη της ίδιας εμπειρίας.

Η στροφή αυτή είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με τη συνολική πορεία του ελληνικού τουρισμού. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι ταξιδιωτικές εισπράξεις αυξήθηκαν κατά 9,4% το 2025, ενώ η εισερχόμενη ταξιδιωτική κίνηση ενισχύθηκε κατά 5,6% σε ετήσια βάση. Το ταξιδιωτικό ισοζύγιο εμφάνισε πλεόνασμα άνω των 20,2 δισ. ευρώ το 2025. Σε αυτό το περιβάλλον, η Αθήνα δεν λειτουργεί πλέον μόνο ως “city break” προορισμός, αλλά ως αγορά με αυξανόμενη ζήτηση για αστική φιλοξενία υψηλότερων προδιαγραφών, παραθεριστική κατοικία και επενδυτικά προϊόντα που συνδέουν το lifestyle με το real estate.

Στο επίκεντρο της μετάβασης τα Νότια Προάστια

Στο επίκεντρο αυτής της μετάβασης βρίσκονται τα Νότια Προάστια. Όπως αναφέρει στο White Paper ο Παύλος Χατζηαγγελίδης, αρχιτέκτονας και επικεφαλής του 314 Architecture Studio, η περιοχή βρίσκεται «σε ένα πολύ ενδιαφέρον σημείο μετάβασης». Από ένα παραθαλάσσιο μέτωπο με έντονη εποχικότητα, εξελίσσεται σε ένα πιο σύνθετο αστικό τοπίο που αρχίζει να λειτουργεί όλο τον χρόνο. «Αυτό που τα καθιστά μοναδικά είναι μια σπάνια συνύπαρξη με κύρια συστατικά τη θάλασσα, το φως, το ήπιο κλίμα, την άμεση σχέση με το κέντρο της πόλης και ταυτόχρονα την εύκολη πρόσβαση σε διεθνείς ροές μέσω του αεροδρομίου. Δεν πρόκειται μόνο για γεωγραφία· είναι μια εμπειρία τόπου», σημειώνει.

Η παρουσία διεθνών ξενοδοχειακών brands, η ανάδειξη της Βουλιαγμένης σε προορισμό υψηλού εισοδήματος, αλλά και η μεγάλη αστική ανάπλαση του Ελληνικού, συστήνουν το νέο επενδυτικό αφήγημα. Το Ελληνικό ειδικά προβάλλεται ως η μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στην Ευρώπη, με κατοικίες, ξενοδοχεία, εμπορικές χρήσεις, γραφεία, ψυχαγωγία και δημόσιους χώρους στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Παράλληλα, στο οικιστικό του σκέλος περιλαμβάνει premium residences, όπως τον Riviera Tower, τις Cove Villas και τα Cove Residences, δηλαδή προτάσεις που εντάσσονται ακριβώς στη νέα τάση κατοίκησης υψηλών προδιαγραφών κοντά στη θάλασσα. Για τον Παύλο Χατζηαγγελίδη, η δυναμική δεν εξαντλείται στην τουριστική ζήτηση. «Διαμορφώνεται μια νέα συνθήκη ζωής. Ένας τόπος όπου κατοίκηση, αναψυχή και φιλοξενία δεν είναι ξεχωριστές λειτουργίες, αλλά κομμάτια της ίδιας εμπειρίας», αναφέρει.

Από το παλιό ξενοδοχείο στο νέο urban hospitality

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της μετάβασης είναι το Dusit Suites Athens στη Γλυφάδα. Το ξενοδοχείο άνοιξε το 2023, αποτελώντας την πρώτη εμφάνιση της Dusit Hotels and Resorts στην Ευρώπη. Ο Παναγιώτης Μερτέκης, γενικός διευθυντής του Dusit Suites Athens, περιγράφει την επένδυση ως μια συνειδητή επιλογή αναβάθμισης του παλιού μοντέλου. Το ακίνητο, όπως αναφέρει, ήταν παλαιότερα το John’s Hotel, ένα ξενοδοχείο 76 δωματίων, με μικρά, κλασικά δωμάτια παλαιότερης εποχής. Μετά την εξαγορά του από τον σημερινό ιδιοκτήτη, Αιγύπτιο επιχειρηματία, Emad El Hazek, με δραστηριότητα στον κατασκευαστικό κλάδο, ο στόχος δεν ήταν απλώς η επαναλειτουργία του ακινήτου. «Επιδίωξή του ήταν να το κάνει όχι απλά ένα ξενοδοχείο, αλλά μια πρόταση luxury διαμονής», αναφέρει ο Παναγιώτης Μερτέκης. Έτσι, εκεί όπου υπήρχαν 76 δωμάτια, δημιουργήθηκαν 36 mini suites, από 33 έως 75 τετραγωνικά μέτρα, όλες με kitchenette. Το ξενοδοχείο διαθέτει δύο εστιατόρια και spa με θερμαινόμενη πισίνα υδροθεραπείας, σάουνα, χαμάμ και θεραπεύτριες από την Ταϊλάνδη, στοιχείο που συνδέει το project με την ταυτότητα του brand. Η περίπτωση του Dusit δείχνει πώς η νέα φιλοξενία στη Γλυφάδα δεν αφορά μόνο περισσότερα κλειδιά, αλλά διαφορετική τοποθέτηση στην αγορά. Με λιγότερα δωμάτια, μεγαλύτερες επιφάνειες, ποιοτικότερη εμπειρία διαμονής, σύνδεση με το wellness και στόχευση σε κοινό που δεν αναζητά απλώς ένα ξενοδοχείο κοντά στη θάλασσα.

Το Rich και η μνήμη της πόλης

Το επόμενο βήμα του Αιγύπτιου επενδυτή είναι το ακίνητο του πρώην Rich στην οδό Ζησιμοπούλου στη Γλυφάδα. Σύμφωνα με τον Παναγιώτη Μερτέκη, αποκτήθηκε περίπου το 2023 και σχεδιάζεται να μετατραπεί σε νέο ξενοδοχειακό project υπό brand της Dusit, το Dusit Collection. Θα πρόκειται, όπως λέει, για μονάδα περίπου 35-36 κλειδιών, με πισίνα στην ταράτσα και δεύτερη πισίνα στο υπόγειο μαζί με spa. Η πρώτη φάση των εργασιών αφορά τον φέροντα οργανισμό, τις ενισχύσεις και το βασικό κέλυφος, ενώ η λειτουργία τοποθετείται για τη σεζόν του 2027.

Για τον Παύλο Χατζηαγγελίδη, που έχει αναλάβει τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό του συγκεκριμένου ξενοδοχείου, η μετάβαση από το Rich σε ξενοδοχείο δεν είναι απλή αλλαγή χρήσης. Είναι «μια διαδικασία επανανοηματοδότησης ενός σημείου με έντονη συλλογική μνήμη». Το ζητούμενο, όπως εξηγεί, δεν ήταν η μίμηση του παλιού, ούτε η δημιουργία ενός ακόμη κτιρίου χωρίς ταυτότητα μέσα σε ένα ετερόκλητο περιβάλλον. «Επιλέξαμε να δημιουργήσουμε ένα κτίριο με καθαρή, αυτόνομη γλώσσα», αναφέρει.

Κεντρικό στοιχείο της σύνθεσης είναι η καμάρα, την οποία ο αρχιτέκτονας αντιμετωπίζει ως μεσογειακό αρχέτυπο που επανερμηνεύεται με σύγχρονο τρόπο. Οι καμάρες, σε συνδυασμό με περσίδες και φύτευση, λειτουργούν ως φίλτρα φωτός και θέασης. «Δεν αποκαλύπτουν απλώς τον χώρο, τον σκηνοθετούν», λέει. Εξίσου σημαντική είναι η κατασκευαστική λογική της επανάχρησης. Ο υφιστάμενος φέρων οργανισμός διατηρείται, ενισχύεται, και το εσωτερικό αναδιατάσσεται πλήρως. «Δεν ξεκινάς από το μηδέν, συνομιλείς με αυτό που ήδη υπάρχει», σημειώνει ο Παύλος Χατζηαγγελίδης. Ο στόχος, όπως λέει, είναι να δημιουργηθεί ένα νέο τοπόσημο χωρίς να χαθεί η συνέχεια του τόπου.

Άνοδος αξιών και προσέλκυση διεθνών κεφαλαίων

Καίρια πρόκληση για την Αθηναϊκή Ριβιέρα αποτελεί το πώς η ανάπτυξη θα αποφύγει τη μετατροπή της ακτογραμμής σε ένα ενιαίο σκηνικό κατανάλωσης. Η αυξανόμενη ζήτηση για luxury και branded residences, resorts και projects urban hospitality, τροφοδοτεί την άνοδο των αξιών, προσελκύει διεθνή κεφάλαια και φέρνει νέα brands. Ταυτόχρονα, όμως, θέτει υπό δοκιμασία τις τοπικές υποδομές, την καθημερινότητα των κατοίκων και τον δημόσιο χώρο.

Ο Παναγιώτης Μερτέκης αναδεικνύει ένα από τα πιο πρακτικά προβλήματα της Γλυφάδας, τη στάθμευση. Όπως λέει, η περιοχή αναβαθμίζεται, αλλά η τοπική αυτοδιοίκηση θα μπορούσε να είναι πιο υποστηρικτική σε ζητήματα λειτουργικής εξυπηρέτησης. Το πρόβλημα, κατά τον ίδιο, γίνεται εντονότερο όσο αυξάνονται οι πεζοδρομήσεις, η εστίαση και τα ξενοδοχειακά projects χωρίς αντίστοιχη πρόβλεψη για αυτοκίνητα και logistics. Ακόμη πιο σύνθετο είναι το θέμα των χρήσεων γης. Ο Παναγιώτης Μερτέκης τονίζει ότι η αλλαγή χρήσης σε ξενοδοχείο καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη όταν το ακίνητο δεν λειτουγούσε ήδη ως τουριστικό κατάλυμα. Στην περίπτωση του Dusit Suites, το γεγονός ότι το ακίνητο είχε λειτουργήσει ως ξενοδοχείο διευκόλυνε το εγχείρημα. Σε διαφορετική περίπτωση, όπως λέει, η διαδικασία θα ήταν «αρκετά χρονοβόρα», λόγω εμπλοκής πολλών φορέων, θεσμικών εκκρεμοτήτων και φόβου υπογραφών.

Ο Παύλος Χατζηαγγελίδης θέτει το ίδιο ζήτημα σε επίπεδο ταυτότητας. «Η ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων σίγουρα μπορεί να αλλάξει την ταυτότητα των Νοτίων Προαστίων. Το ερώτημα δεν είναι αν θα αλλάξει, αλλά το πώς», σημειώνει. Ο κίνδυνος, όπως λέει, είναι η υπεραπλοποίηση, δηλαδή «να μετατραπεί ένα ζωντανό αστικό περιβάλλον σε ένα ενιαίο τουριστικό σκηνικό». Η ισορροπία, κατά τον ίδιο, διέρχεται από την κλίμακα, το φως, τη σχέση με το τοπίο, τη διατήρηση του δημόσιου χώρου ως πραγματικά δημόσιου και την ύπαρξη χρήσεων που απευθύνονται όχι μόνο στον επισκέπτη, αλλά και στον κάτοικο. «Η φιλοξενία δεν πρέπει να αντικαθιστά την πόλη. Πρέπει να εντάσσεται σε αυτήν. Το ζητούμενο είναι τα Νότια να παραμείνουν αυθεντικά, όχι να γίνουν ένα concept», τονίζει.

Το μέλλον είναι υβριδικό

Η επόμενη γενιά επενδυτικών projects στην ακτογραμμή δεν θα είναι ενιαία. Στη Βουλιαγμένη, η πολυτελής φιλοξενία έχει σαφή θέση, υπό την προϋπόθεση ότι παραμένει διακριτική και σέβεται το τοπίο. Στη Γλυφάδα και στη Βούλα, όπου η ζωή της πόλης είναι πιο έντονη, τα υβριδικά μοντέλα φαίνεται να έχουν μεγαλύτερο βάθος με boutique και lifestyle ξενοδοχεία, αστικές σουίτες, εστίαση, ευεξία, κατοικία και εμπειρίες που λειτουργούν τόσο για τον επισκέπτη όσο και για τον κάτοικο.

«Το μέλλον δεν είναι απαραίτητα στα μεγαλύτερα έργα, αλλά στα πιο ολοκληρωμένα», λέει ο Παύλος Χατζηαγγελίδης. «Projects που δεν πουλούν απλώς ένα δωμάτιο, αλλά αποπνέουν τη σύνδεση με τον τόπο».

Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο περιοδικό “White Paper: The Greater Riviera”, την ειδική έκδοση της NouPou Media για το μέλλον της παράκτιας Αττικής.