Πειραιάς: Η νέα “gateway economy” της Μεσογείου

Παρά τη μακραίωνη ιστορία και τη δημοφιλία που χαρακτηρίζει τον Πειραιά, η περιοχή άργησε να βρει τη θέση που της αξίζει στον παγκόσμιο επενδυτικό χάρτη. Το πλήρωμα του χρόνου έφτασε και πλέον βρίσκεται σε μια φάση ριζικής μεταμόρφωσης: από ένα παραδοσιακό λιμάνι, μετασχηματίζεται σε ένα λιμάνι-προορισμό και σε έναν μητροπολιτικό αστικό κόμβο, που συνδυάζει logistics, κρουαζιέρα, real estate, τουρισμό, ναυπηγοεπισκευαστική ζώνη και σύγχρονες υποδομές.

Η ολοκλήρωση μεγάλων συγκοινωνιακών έργων, όπως η επέκταση της γραμμής 3 του μετρό με τρεις νέους σταθμούς (Μανιάτικα, Πειραιάς, Δημοτικό Θέατρο), η αναβάθμιση των λιμενικών εγκαταστάσεων και η είσοδος ιδιωτικών επενδύσεων μεγάλης κλίμακας δημιουργούν ένα νέο αναπτυξιακό αφήγημα: ο Πειραιάς ως “gateway economy” της Ελλάδας και της ΝΑ Ευρώπης.

Οι επενδύσεις του ΟΛΠ εκτιμάται ότι θα υπερβούν τα 1,4 δισ. ευρώ, με την προστιθέμενη αξία του λιμανιού του Πειραιά για την ελληνική οικονομία να αποτιμάται στο 1,56% του ΑΕΠ. Στις πιο πρόσφατες κινήσεις συγκαταλέγεται η έναρξη των εργασιών για τη δημιουργία ενός νέου πάρκου με πρότυπη παιδική χαρά και ποδηλατόδρομο, σηματοδοτώντας τη δημιουργία ενός σύγχρονου χώρου αναψυχής στην καρδιά της λιμενικής ζώνης του Πειραιά.

Η επένδυση, με προϋπολογισμό 3,25 εκατ. ευρώ και ορίζοντα υλοποίησης 24 μηνών, εντάσσεται στη στρατηγική ενίσχυσης του κοινωνικού αποτυπώματος του λιμανιού και της σύνδεσής του με την πόλη. Επίσης, η εκκίνηση του έργου συμπίπτει με τη συμπλήρωση δέκα ετών από τη συνεργασία της COSCO SHIPPING με τον ΟΛΠ, η οποία έχει συμβάλει καθοριστικά στην αναβάθμιση της διεθνούς θέσης του λιμένα.

Το νέο πάρκο, που αναπτύσσεται στην περιοχή της κρουαζιέρας, θα είναι πλήρως προσβάσιμο και σχεδιασμένο για όλες τις ηλικίες, με βασικό πυρήνα την πρότυπη παιδική χαρά 2.200 τ.μ. και ποδηλατόδρομο διπλής κατεύθυνσης. Παράλληλα, περιλαμβάνει χώρο στάθμευσης 50 θέσεων, κτίριο υγειονομικού ενδιαφέροντος, υπαίθριο γυμναστήριο και χώρους πολλαπλών χρήσεων.

Οι αστικές αναπλάσεις και μια «ελκυστική πόλη»

Σε ό,τι αφορά τις οικιστικές παρεμβάσεις και την αγορά ακινήτων, ο Πύργος του Πειραιά είναι μισθωμένος σε ποσοστό που ξεπερνά το 80%, ενώ το Piraeus Gate συνολικής επιφάνειας 105.000 τ.μ. και προϋπολογισμού 250 εκατ. ευρώ βρίσκεται σε εξέλιξη. Παράλληλα, μέσα στο διάστημα 2026-2027 αναμένεται να παραδοθεί το νέο Δικαστικό Μέγαρο Πειραιά, ένα έργο Σύμπραξης Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), 80 εκατ. ευρώ. Την ίδια στιγμή, η υποθαλάσσια ζεύξη Σαλαμίνας–Περάματος, ύψους 500 εκατ. ευρώ βρίσκεται σε διαγωνιστική διαδικασία, ενώ στα σκαριά είναι και ο τριπλός κόμβος Σκαραμαγκά, που αγγίζει τα 55 εκατ. ευρώ.

Ο Φώτης Γιόφτσιος, CEO & Αντιπρόεδρος της Ten Brinke Hellas, της εταιρείας που αυτή τη στιγμή βάζει την υπογραφή της σε μερικά από τα πιο εμβληματικά κτίρια της χώρας, επιβεβαιώνει την έντονη κατασκευαστική κινητικότητα που καταγράφεται στην περιοχή. «Η πόλη περίμενε στωικά μια ευκαιρία να επανασυστηθεί, τόσο στους Έλληνες όσο και στους ξένους επισκέπτες της. Έχει το υπόβαθρο, από άποψη θέσης, να μετεξελιχθεί σε μια σύγχρονη κοσμοπολίτικη “πύλη” της χώρας, ως το μεγαλύτερο λιμάνι της Ελλάδας και επίνειο της πρωτεύουσας. Και δεν πρέπει να χάσει την ταυτότητά της μιμούμενη επιτυχημένα παραδείγματα άλλων πόλεων του εξωτερικού ή γειτονικών δήμων της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Ωστόσο, οι διαχρονικές παθογένειες που “κουβαλάει” ο Πειραιάς δυσκολεύουν τις κινήσεις των developers ακόμη περισσότερο. Ελλιπής διαχείριση της αστικής κινητικότητας, άναρχη ρυμοτομία, παρωχημένο οδικό δίκτυο που αδυνατεί να εξυπηρετήσει δημότες και επισκέπτες, ανυπαρξία πράσινων χώρων. Για να γίνει ελκυστικότερη η πόλη, δεν αρκούν τα
καλαίσθητα κτίρια», επισημαίνει.

Θεωρεί δε πως το μεγαλύτερο “untapped value” για τον Πειραιά σήμερα δεν βρίσκεται σε μία χρήση, αλλά στη στρατηγικά σχεδιασμένη mixed-use ανάπτυξη, με logistics και κατοικία να λειτουργούν συμπληρωματικά, έχοντας τον τουρισμό ως καταλύτη. Προσθέτει πως αποτελεί το μεγαλύτερο λιμάνι εισόδου στην Ανατολική Μεσόγειο, με τεράστια ροή διερχόμενων επιβατών, αλλά ανεπαρκή εμπειρία παραμονής, εμπεριέχοντας τον κίνδυνο του μονοθεματικού τουρισμού που βασίζεται στην κρουαζιέρα και τη μικρής διάρκειας διαμονή. Η δε ποιοτική, ενεργειακά αποδοτική κατοικία, εκείνη που συνδέεται με υπηρεσίες προστιθέμενης αξίας και συναρμόζεται με παράλληλες χρήσεις φαίνεται να συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη αξία, ιδίως όταν ενσωματώνεται σε ένα ευρύτερο concept.

«Τώρα είναι η ευκαιρία για τον Πειραιά, με τη βοήθεια των σοβαρών developers, να δημιουργήσει ένα ισχυρό αφήγημα, αναδεικνύοντας την ιδιαίτερη ταυτότητά του και να μετασχηματιστεί από “λειτουργικό λιμάνι” σε μια ολοκληρωμένη πόλη-προορισμό. Στο portfolio μας βρίσκονται έργα τουριστικής ανάπτυξης και φοιτητικών εστιών χωρίς να αποκλείουμε κάποια από αυτά τα projects να ξεκινήσουν εντός του 2026».

Ο Φώτης Γιόφτσιος καταλήγει λέγοντας πως ο χάρτης της περιοχής θα αλλάξει μέσα από μια ενδελεχή, συμπαγή συνεργασία μεταξύ δημόσιου τομέα και developers που έχουν μακροπρόθεσμη στρατηγική οπτική. «Κανένα ιδιωτικό έργο δεν επαρκεί αν δεν αντιμετωπιστούν πρώτα τα πολυάριθμα προβλήματα που εντοπίζονται. Συνολικά. Στρατηγικά. Με όραμα. Γιατί, ξέρετε, ο Πειραιάς σήμερα δεν πάσχει από έλλειψη ενδιαφέροντος ή κεφαλαίων. Πάσχει από θεσμικό κατακερματισμό μεταξύ των αρχών, καθιστώντας έτσι κάθε επένδυση μεμονωμένη, η οποία αντιμετωπίζεται case-by-case, κοστίζοντας σε χρόνο, πόρους και συχνά ποιότητα στη μετάφραση μεταξύ των φορέων».

Βιωσιμότητα, ποιότητα ζωής και επενδυτική αξία

Ποια είναι όμως τα κρίσιμα αστικά projects που μπορούν να αναβαθμίσουν την ποιότητα ζωής και να δημιουργήσουν ένα βιώσιμο, σύγχρονο αστικό οικοσύστημα; Και πώς συνδέεται αυτή η μετάβαση με τις ανάγκες των κατοίκων και των επιχειρήσεων; Όπως επισημαίνει ο Κωνσταντίνος Πετρίδης, Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος της DKG Development, απαιτείται μια νέα γενιά αστικών αναπτύξεων που λειτουργούν ως ενιαία οικοσυστήματα για να μπορέσει ο Πειραιάς να γυρίσει σελίδα. Τα έργα που πραγματικά κάνουν τη διαφορά είναι εκείνα που συνδυάζουν κατοικία, εργασία, φιλοξενία και εμπορικές χρήσεις, ενσωματώνοντας ταυτόχρονα πράσινο, σύγχρονες υποδομές και αναβαθμισμένους δημόσιους και κοινόχρηστους χώρους. «Η ποιότητα ζωής και η επενδυτική αξία δεν είναι αντικρουόμενες έννοιες – αντιθέτως, αλληλοενισχύονται. Οι κάτοικοι αναζητούν λειτουργικές, βιώσιμες γειτονιές με υψηλή αισθητική, ενώ οι επιχειρήσεις επιλέγουν περιβάλλοντα που προσφέρουν ανθεκτικότητα, αποδοτικότητα, με σταθερές προοπτικές ανάπτυξης».

Η διοίκηση της DKG Development επικεντρώνεται στη δημιουργία ολοκληρωμένων αστικών εμπειριών και όχι μεμονωμένων ακινήτων. Προσεγγίζει τον Πειραιά με έμφαση σε σαφή κενά της αγοράς: σύγχρονες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών για τη μεσαία οικονομική τάξη, ευέλικτα σχήματα φιλοξενίας που απευθύνονται σε διεθνείς επισκέπτες και επαγγελματίες και που καλύπτουν τις ανάγκες της διεθνούς κινητικότητας, καθώς και σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους που συνδέονται λειτουργικά με τη δυναμική του λιμανιού.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της προσέγγισης αποτελεί το Piraeus Gate, μια ανάπτυξη άνω των 105.000 τ.μ. που μετατρέπει μια πρώην βιομηχανική περιοχή στην είσοδο της πόλης, σε ένα σύγχρονο, μικτής χρήσης, αστικό περιβάλλον με κατοικίες, γραφεία, hospitality, εμπορικές χρήσεις και πολλούς πράσινους χώρους, σχεδιασμένο με στόχο την πιστοποίηση LEED Neighborhood.

«Οι αναπτύξεις αυτές δεν σχεδιάζονται ως απομονωμένα κτίρια, αλλά ως συνεκτικά σύνολα, όπου η αρχιτεκτονική ποιότητα, ο σχεδιασμός των όψεων και η επιλογή υλικών συμβάλλουν στη συνολική αναβάθμιση του αστικού τοπίου. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στους κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι αντιμετωπίζονται ως βασικό στοιχείο της καθημερινής εμπειρίας και όχι ως υπολειμματική επιφάνεια. Δημιουργούνται ανοιχτοί χώροι πρασίνου, διαδρομές κίνησης και σημεία συνάντησης που ενισχύουν την κοινωνική αλληλεπίδραση και την αίσθηση γειτονιάς. Παράλληλα, η ενσωμάτωση εκτεταμένων φυτεύσεων συμβάλλει ουσιαστικά στη βελτίωση του μικροκλίματος, μειώνοντας τη θερμική επιβάρυνση και ενισχύοντας τη φυσική σκίαση, ενώ ταυτόχρονα προάγει τη βιοποικιλότητα μέσα στον αστικό ιστό».

Σήμερα, ένας σημαντικός αριθμός έργων βρίσκεται σε φάση κατασκευής, περιλαμβάνοντας κατοικίες, μονάδες φιλοξενίας και μικτές χρήσεις με ενεργή εμπορική αξιοποίηση. Παράλληλα, νέες αναπτύξεις εισέρχονται σε στάδιο προετοιμασίας ή σχεδιασμού, ενώ επιμέρους κτίρια επαγγελματικών χρήσεων έχουν ήδη εξασφαλίσει τις απαραίτητες άδειες. Οι πρώτες παραδόσεις αναμένονται εντός της περιόδου 2027-2028, με τη συνολική ανάπτυξη να εξελίσσεται σε βάθος χρόνου, διαμορφώνοντας σταδιακά ένα ολοκληρωμένο και λειτουργικό αστικό περιβάλλον.

Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο περιοδικό “White Paper: The Greater Riviera”, την ειδική έκδοση της NouPou Media για το μέλλον της παράκτιας Αττικής.